Cómo Conseguir Hipoteca: la Guía Más Completa

¿Quieres conseguir una hipoteca? Si estás buscando financiación para comprar tu casa, te Ofrecemos la GUÍA más completa sobre cómo obtener financiación e hipotecas de la mano de una experta financiera.

Montse Cespedosa, la youtuber que lidera THE GOSSIP BANKER, auténtico fenómeno de Instagram y TIK-TOK nos da todos los consejos, fruto de su experiencia, que te ahorrarán mucho dinero a la hora de conseguir la mejor hipoteca. 

Este post vale oro y te recomendamos que lo leas de principio a fin. 

Cómo conseguir hipoteca: la guía más completa

Sabemos que necesitáis y demandáis mucha más información sobre cómo conseguir hipoteca, entendemos que a priori os parezca de lo más aburrido y denso, pero piensa que también será el momento mas importante de tu vida.

Cuando decides cambiar de casa o adquirir una vivienda nueva y por consiguiente necesitas solicitar una hipoteca, lo primero que haces es imaginarte en tu vivienda vacía, o en tu sofá, colocando los libros por colores...

Pero debemos avisarte de que hay un proceso anterior más largo y estresante por delante.

Espera!! todo es más fácil de lo que piensas, vamos a ayudarte.

Hemos elaborado de la mano de nuestra entrevista con Montse Cespedosa una guía completa para ayudarte a comprender de manera muy sencilla cómo funcionan las entidades bancarias y en qué debes fijarte para conseguir la mejor hipoteca.

Antes de Empezar a buscar hipoteca

Importantísimo antes de continuar debes tener en cuenta lo siguiente:

- Tener claro el presupuesto, el ahorro total que vas a destinar.

- La edad máxima a la que puedes pedir la hipoteca.

- La cantidad máxima que nos van a dar de hipoteca en función de la cuota que podemos pagar.

- Realizar una especie de brainstorming con lo que realmente necesitamos o qué queremos de vivienda.

- Tener toda la documentación preparada y analizada.

- Por último, intentar que alguna entidad financiera o algún asesor nos haga un estudio de viabilidad para poder verificar efectivamente qué vamos a pedir y qué nos van a conceder esa hipoteca.

Youtube e Hipotecas

La finalidad del canal es aportar sus conocimientos, le ha hecho darse cuenta que falta muchísima información financiera y sobre todo percibió que la gente tiene una necesidad de respuesta importante.

En la actualidad en su canal de Youtube dispone de 4.500 suscriptores, puedes ver sus videos y enterarte de todo en el canal The Gossip Banker

Comenta que la gente suele ser muy agradecida y eso es muy motivador para seguir con su canal.

Hipotecas a Tipo Fijo

Una curiosidad que nos explicó Montse Cespedosa es el origen de la palabra hipoteca, viene del griego hipo (debajo) y teka (cajón) etimológicamente sería debajo del cajón.

Las hipotecas de tipo fijo junto con el registro de la propiedad llevan 200 años haciéndose, Roosevelt fue quien le dio por fin esa viabilidad como tal en las entidades financieras.

En la crisis financiera de 1929 fue donde amplió esas hipotecas a 20 años con tipo fijo y que finalmente hizo que se inscribieran en algún tipo de registro de la propiedad que es como lo conocemos actualmente, así fue naciendo el mercado hipotecario.

Pero, ¿Qué pasos debes dar antes de conseguir una hipoteca por primera vez?

Consejos Antes De Conseguir Hipoteca

1- Tasa de Endeudamiento

Uno de los temas que tenemos en cuenta a la hora de abordar la hipoteca, es la famosa tasa de endeudamiento. El porcentaje orientativo es del 30% a nivel individual y del 35% cuando es en pareja.

¿Qué tienen en cuenta los bancos a la hora de solicitar una hipoteca ?

Al hablar de ingresos netos, siempre van a tener en cuenta los arrendamientos, aunque no pueden ser el pilar de la garantía de devolución del préstamo.

Existe la posibilidad de que ese piso deje de ser alquilado y por consecuencia también sería importante si tiene hipoteca o no.

Desde luego los arrendamientos se contabilizan a la hora de valorar los ingresos netos, lo mismo que si percibes por ejemplo dividendos de alguna empresa en la que seas partícipe o de fondos de inversión.

Ya que generan una rentabilidad acumulada, es bastante positivo tener más de una fuente de ingresos.

2- Cómo Hay que Valorar la Mejor Hipoteca

Existen unos criterios básicos para valorar si una hipoteca es buena o no, deberíamos tener en cuenta la cantidad de intereses total que vas a pagar al final y sobre todo que la cuota sea cómoda.

Al ser una compra emocional a veces nos dejamos llevar por los sentimientos y dejamos a un lado lo verdaderamente importante, que es si podremos pagarlo cómodamente cada mes. Debe ser una compra excesivamente meditada y muy fría.

Después de elegir una cuota que se adapte a nuestras posibilidades, lo siguiente a valorar es si nos obligan a hacer seguro, la cantidad anual o mensual que nos reporta, el coste de esos seguros, de esas tarjetas o de ese plan de pensiones.

 Esto nos permitirá poder filtrar de alguna manera nuestras entidades financieras favoritas.

Consejo: No olvides que esos costes adicionales elevan la suma total  de la famosa cuota que tanto nos preocupa.

Muchas veces te puede salir mucho más barata pagando el 1.30%, si en cambio te ahorras ese seguro de vida o esa comisión de tarjetas que tú no estás convencido de realizar.

3- Hipoteca Fija o Variable

Bueno hemos llegado al tema candente por excelencia... 

Debes saber que el banco gana muchísimo más con las hipotecas fijas que con las variables y es por ello las está ofreciendo.

Remontándonos a 2016 cuando las hipotecas tenían el euríbor a -0.50, si en la actualidad tú tienes una hipoteca al +0,50 estas pagando cero de intereses.

Para un banco que asume una hipoteca de 200 mil euros a 30 años al 0%, sigue perdiendo dinero, que hicieron viendo que el Euribor iba a estar en negativo mucho tiempo.

Pues desempolvaron las hipotecas a tipo fijo y ampliaron el plazo para qué fueran más atractivas para los clientes, así fueron bajando los diferenciales.

4- Subida del EURIBOR

¿A cuánto debería subir el Euribor para que compensará la hipoteca fija sobre la variable?

El euríbor debería estar al 0,80 o 0,90 para que compita con las hipotecas de tipo fijo que se han dado este 2021. Concretamente en toda la historia de las hipotecas fijas jamás han estado tan baratas, ni probablemente lo estarán como cerramos 2021.

Para equiparar todas las hipotecas en 2022, el euríbor debería colocarse en el 1. Es cierto que para los clientes que estén pensando en contratar una hipoteca al 1% sería fantástico, prácticamente es pagar nada a largo plazo. 

5- Como conseguir una Hipoteca con Vinculaciones

Al banco lógicamente le interesa a parte de captar al cliente, rentabilizar esa hipoteca con el mayor número de vinculaciones.

Contra más vinculaciones tengas con una entidad financiera, ya sea una hipoteca fija o variable, siempre vas a conseguir que te condonen la comisión de mantenimiento, tanto las tarjetas o poder conseguir mejores condiciones, sería como un Win to Win.

Es por eso que las hipotecas bonificadas o con vinculaciones tienen unas condiciones mejores que las no bonificadas.

6- Mejor Momento para Conseguir una Hipoteca

Apunta este dato: en noviembre vas a conseguir la mejor hipoteca y por tanto las mejores condiciones, ya que las entidades bancarias intentan cerrar el año comercial logrando el mayor numero de objetivos marcados. 

En realidad la negociación de hipotecas es el producto más rentable para la banca porque gracias a ello se consiguen muchos objetivos adicionales.

7- ¿Qué es el TIN y la TAE?

El TIN es la tasa de interés nominal, realmente el coste real de la cuota de la hipoteca y la TAE es la tasa anual equivalente.

Sabiendo esto en realidad son todos los gastos derivados de la constitución de esa hipoteca en el primer año, que es realmente cuando se aportan.

La TAE engloba:

- La forma de pago

- Los años 

- Los gastos derivados de constitución: apertura, amortización anticipada, cancelación y tasación.

- Hay entidades que si hay bonificaciones incluyen el gasto hipotético de los seguros y otras no.

8- ¿Debo elegir una hipoteca online?

Hay que entender que no son más baratas y que por norma son el producto gancho de las entidades bancarias para captar clientes.

Si tú eres un buen cliente y vas a una entidad financiera a solicitar una hipoteca seguro que vas a conseguir mejores condiciones, porque hablamos de lo que se llaman compensaciones; es lo mismo que las bonificaciones pero a gran escala.

Por ello te recomendamos acudir a varias entidades.

Fases de Aprobación de la Hipoteca: ¿Cómo Debe Ser?

Económicamente Debe Ser Viable

Hasta que no te entreguen la llave y te llamen para avisarte de que ya está aprobada, no te confíes porque podrían pasar mil cosas con tu hipoteca.

Para ello es muy importante que el cliente muestre transparencia, que la información sea veraz y no haya sorpresas a la hora de investigar, eso retrasa el proceso bastante.

Hándicaps con la Tasación

Por mucha viabilidad económica que haya, si a la hora de hacer la tasación surgen advertencias o condicionantes, se puede denegar esa operación, incluso al cliente le interesa saber esos datos, podría ser un tipo de casa que no debes comprar. 

El Scoring en las Hipotecas

Después de la ley de contrato de crédito inmobiliario de junio de 2019 el banco de España hace que todas las entidades trabajen con el mismo criterio:

 -Para particulares el scoring.

 -Para empresas el rating.

Es muy importante el scoring y mejorarlo cuando sea posible, muchas veces hay operaciones de hipotecas que se pueden aprobar en oficina en función del score. La propia aplicación te permite aprobar la hipoteca en el momento.

Un secreto... lo que hace subir puntos es el tema de las vinculaciones, los productos de ahorro...

Pero no os vamos a engañar, lo que más sube esa tasa de scoring es la nómina, el uso de tarjetas de crédito o créditos que estén pagados a tiempo.

Ten en cuenta que cada entidad tiene sus parámetros.

y después llega el momento de solicitar tu hipoteca

Cómo conseguir Hipoteca: ¿En qué Debo Fijarme?

Siempre que vas a solicitar financiación para elegir la mejor hipoteca y poder comparar, todas las entidades ofrecen una oferta escrita estandarizada y tú simplemente tienes que rellenar los datos.

Es vital pedir las condiciones por escrito, esa propia oferta te la pueden dar presencial en oficina o te la pueden enviar por mail, tendría una validez según la entidad financiera de entre 3, 7 o 1o días y por supuesto no es vinculante.

Por lo tanto es muy importante que te fijes en las condiciones y si te gustan, vayas a la entidad, solicites que te abran expediente y te graben ese acuerdo. Es necesario para tener la tranquilidad de que te las van a mantener.

Otro dato a tener en cuenta es que las entidades financieras no suelen revelar la FEIN (ficha europea de información normalizada de una hipoteca) fácilmente, porque tienes que tener el expediente autorizado y solicitar la tasación.

Sería digamos el paso final y es bastante más complicado, se realizará cuando tengan una seguridad en qué realmente estás interesado en negociar una hipoteca con ellos y de que no vas a marcharte a otra entidad.

La importancia de la Tasación

Como en todos los sectores algunas tienen más credibilidad que otras, si tú vienes al banco con una tasación de tinsa o sociedad de tasaciones que son las más grandes, es probable que la mayoría te la cojan sin problemas.

Son referentes y habitualmente todos los bancos trabajan con ellas. 

Qué ocurre cuando una operación que llega justa, viene con una tasación de un broker o intermediario financiero o de otra entidad porque le han denegado la operación.

Normalmente se solicita otra tasación, no porque te quieran hacer pagar sino por desconfianza.

El Acta de Transparencia y la Notaría

El notario tiene que dar información al futuro prestatario consumidor de forma gratuita 14 días naturales antes de la firma en Cataluña y 10 días en el resto del territorio español, te debe informar de toda la letra pequeña de la hipoteca.

Recuerda que deben acudir los prestatarios y avalistas y además es vital entenderlo.

Una vez que tu has firmado todos los manifiestos, la FEIN y toda la documentación; la gestoría se encarga de tramitarla y enviarla telemáticamente al notario y una vez la tenga, puedes pasar por la notaría a verificar y firmar ese acta de transparencia.

Beneficios de asesorarte por profesionales :

-Encontrarte la mejor vivienda

-La mejor hipoteca

-El mejor fiscalista

-Ahorras tiempo y dinero

Perspectivas del Mercado Inmobiliario Y las Hipotecas 2022

Es interesante destacar que en noviembre se llegó ya a niveles de 2007 , pero no nos asustemos...

Las hipotecas no se dan como antes, ese riesgo de crisis financiera no va a ser tan notorio, ya que ahora se dan gracias al Banco de España y esta nueva ley de contrato y crédito inmobiliario.

Podemos ver un cambio positivo, pese a que la materia prima ha subido un 8% y eso se vea reflejado en la subida del 4% en el precio de la vivienda de obra nueva, aumentará la demanda sobre la vivienda de segunda mano.

Lo que se traduce en que debemos que hacer operaciones muy rápidas para asegurar las transacciones.

Canales Inmobiliarios Recomendados

- Luxury Angels

- Invernomix

- El arte de invertir

The Gossip Banker

Montse Cespedosa es una profesional que lleva 27 años trabajando en oficinas bancarias, de los cuales ha estado 18 años de directora de oficina. Es madre de tres hijos adolescentes, muy deportista y sobre todo le encanta el contacto con la gente.

¿Cómo creó su canal? 

Con el motivo de aportar su granito de arena a la sociedad, y gracias a qué había muchísima gente que le preguntaba.

Se planteó por qué no abría un canal para explicar todo lo relacionado a las hipotecas, como conseguir hipotecas, o la diferencia entre hipoteca fija o variable, etc... todo esto hizo que se decidiera finalmente a raíz de la pandemia.

Lo Más Personal de The Gossip Banker

Ahora mismo THE GOSSIP BANKER sigue con sus canales sin ánimo de lucro, le gustaría seguir adelante con un proyecto propio enfocado al asesoramiento, cambiar su sitio del despacho y pasar al otro lado.

Su objetivo es ayudar a la gente desde el principio hasta el fin, sobre todo en los casos en los que el particular está mal asesorado.

Afronta el futuro con mucha ilusión y nosotros estamos seguros de su asesoramiento y de qué le va a venir fenomenal a mucha gente, desde aquí te invitamos a que persigas tus ilusiones y que lo vas a lograr dentro de poco seguro!!

El 12 de marzo estará disponible en un evento de tik-tok en Madrid, el objetivo es conocerse entre ellos , bailar y grabar unos videos para transmitir ese buen rollo que existe entre todos los tik-tokers.