Hoy vamos a hablar de los gastos e impuestos en la compraventa de viviendas, y lo vamos a enfocar de forma especial hacia aquellas personas que vais a comprar una casa por primera vez.
En nuestra experiencia en el mercado inmobiliario, hemos visto todos los gastos e impuestos posibles alrededor de la compraventa de una casa, ya sea nueva o de segunda mano.
Somos uno de los agentes inmobiliarios más reconocidos de España y queríamos dar luz a una de las búsquedas de Google que vemos todos los días: "gastos compra vivienda".
La primera vez que te enfrentas a la compra de una vivienda lo afrontas como una experiencia nueva, que genera inquietud e incluso insomnio.
Más aún en el actual mercado inmobiliario, donde gracias a esta incertidumbre, es un buen momento para comprar una vivienda: Crisis Inmobiliaria 2020-2021
Así que os vamos a detallar todos los gastos e impuestos que se producen en la compra de viviendas, explicándolos según el orden en que se presentan.
Haciendo una diferenciación entre los gastos de compra de viviendas de segunda mano y los gastos de compra de vivienda nueva.
Igualmente, separaremos entre gastos de compraventa de viviendas sin financiación y con financiación ajena.
¡Y no uno, sino dos bonus adicionales, con una mención a los gastos adicionales que no se suelen tener en cuenta, te vamos a facilitar un simulador de gastos, así como un ejemplo numérico al final para que quede todo claro.
En resumen realizarás la compra de tu vivienda sin preocuparte por los problemas, bueno por algunos...
Antes de empezar con la compra de tu casa primero te tienes que plantear un presupuesto. O sea, cuánto crees que vas a destinar al precio de compra de la casa.
En nuestro ejemplo, y como en todos los artículos de Luxury Angels, como nos gustan las cifras redondas, os proponemos 1.000.000€, que queda redondo.
Así, que todo lo que pase del millón de euros, serán los gastos necesarios para la compra de la casa.
Y con esto ya hemos acabado el post.
Que noooo-)-) ¡Empezamos!
Gastos e impuestos en la Compra de una Vivienda
Gastos de Notaría: Constitución de la Escritura
O lo que llamamos de todo la vida, los gastos de Notaría o el Notario.
Es decir los gastos por la escritura o el título de compraventa de vuestra casa.
Van a variar en función de las tasas y aranceles establecidos oficialmente, así como del número de hojas necesarias, según el número de personas que tienen que estar en esa escritura.
Es decir, que variará según la complejidad que tenga la escritura notarial.
Gastos de Notaría por la Compraventa de viviendas
Los gastos de Notaría por la compra de una vivienda vienen fijados según unas tablas oficiales.
Os dejamos un enlace a su publicación en el BOE de 1989, fecha desde la que siguen vigentes los aranceles notariales.
Contrario a lo que la gente pueda pensar, los gastos son fijos para todas las notarías, independientemente de su localización, pudiendo aplicar unos descuentos hasta un 10%.
Los suplidos añadidos a las tarifas oficiales vienen por el número de hojas que tenga la escritura, básicamente.
El coste medio del gasto de la notaría oscila entre los 600€ y los 1.200€, según el el precio de compra de la vivienda.
Gastos de Notaría por la Hipoteca
A partir de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria de 16 de Junio de 2019, los gastos relacionados con la hipoteca, tanto de notaría como los de inscripción y registro de la misma, deberán ser abonados por el banco.
Si financiamos la compra de nuestra casa con un préstamo hipotecario, el Notario lo incluirá en la escritura para que se sepa que el título de propiedad va ligado a una carga: la hipoteca.
Registro de la Propiedad: Inscripción
Y es que la escritura que acabamos de obtener en la Notaría hay que llevarla y registrarla en el Registro de la Propiedad.
Este servicio lo ofrecen normalmente las gestorías, y suele venir ligado a las Notarías, que lo incluyen entre los trámites que ofrecen..
¿Qué coste tiene el Registro de la Propiedad?
El registro de la propiedad tiene unas tarifas variables y un coste aproximado entre los 600€ y los 1000€, en función del valor de la finca. Puedes consultar las tasas en internet también.
Trámites para Comprar una Casa: ¿Qué función cumple la Gestoría?
La función principal de la gestoría sería la inscripción de esa escritura notarial en el Registro de la Propiedad, para lo cual tenemos que adelantar una provisión de fondos.
La provisión es un dinero que damos por adelantado para que puedan tramitar la inscripción en el Registro de la Propiedad, más otros trámites que hayamos encargado a la gestoría.
En caso de que los gastos finales sean inferiores a la provisión, nos devolverán la cantidad que sobrara.
¿Qué otros servicios cumple la Gestoría?
Fundamentalmente, el cambio de titularidad del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), y el cambio de suministros.
Sí, y es que según adquieres la propiedad de una vivienda, rápidamente vendrán las Administraciones para aplicarte sus tasas e impuestos. Esto será un añadido constante a los gastos e impuestos por la compra de tu vivienda.
Así que, de cara a los Ayuntamientos, hay que informarles que la casa es tuya y te giren el Impuesto sobre Bienes Inmuebles anual.
Tramitación cambio de suministros:
Respecto a los suministros, principalmente serán el agua, luz y gas.
Nuevamente deberemos informar a las compañías de suministros que somos los nuevos titulares y proporcionarles nuestra cuenta bancaria.
Algunas gestorías ofrecen el servicio de cambio de titularidad de suministros, así como el informe de cambio de titularidad a la Comunidad de Propietarios de tu nueva casa, que vemos a continuación.
Tramitación cambio Comunidad de Propietarios:
Y respecto a la Comunidad de Propietarios, debemos informarles que somos los nuevos dueños.
Te puedes imaginar ¿para qué? ¡Pues claro! Para que te cobren las cuotas de comunidad de propietarios a tu cuenta bancaria.
Casi todo esto lo podéis hacer vosotros, pero creo que merece la pena delegarlo en una buena gestoría, que os van a cobrar muy poquito por hacerlo.
Una cosa menos, pero bueno, si sois ordenados, lo podéis poner en la lista
Y entre las funciones principales de la gestoría está la gestión del que va a ser el mayor coste asociado a la compra de vuestra casa: la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Impuestos sobre la Transmisión
Y es que a nuestros amigos de Hacienda, les encanta que compremos y vendamos casas, por lo que están esperando a que nuestros queridos ladrillos cambien de dueño para poder relacionarse con nosotros.
A continuación os presentamos los mayores gastos compra vivienda: el ITP o el IVA.
Para saber cuál nos corresponde, diferenciaremos entre que la casa sea de obra nueva o de segunda mano.
gastos compra Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
El ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, es el impuesto que grava las transmisiones de patrimonio onerosas, además de operaciones societarias y actos jurídicos documentados.
En nuestro caso, y aunque nuestro único patrimonio sea nuestra casa, pues tendremos que pagar el ITP, que supone uno de los mayores gastos en la compra de viviendas de segunda mano.
Viviendas nuevas: IVA y Actos Jurídicos Documentados
Y es que, en el caso de que compres una vivienda de nueva construcción, no pagarás ITP. Pero no pienses que te escapas.
En vez de ITP, pagarás IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), porque Hacienda a la hora de aplicar impuestos, diferencia entre el valor añadido de una casa nueva y los gastos por la compraventa de vivienda de segunda mano.
¿Cuánto se paga de IVA por una casa nueva?
El IVA de una casa nueva está en el 10% del precio de la casa.
Respecto al Impuesto sobre el Valor Añadido, NO entiendo por qué se llama así, porque el impuesto, desde luego… ¡lo que NO añade es valor¡
¿Y qué pasa? ¿Que si compramos vivienda de segunda mano no se añade valor? ¿Nuestra casa vale menos?
¡Pero si hay casas de segunda mano por 10 millones de euros!
Actos Jurídicos Documentados
Además del IVA, tendrás que sumar a los gastos de compra de tu vivienda nueva, el IAJD, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que oscila entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de la Comunidad
Os adjuntamos un enlace sobre los tipos de AJD en la Comunidad de Madrid.
¿Es buen momento para comprar vivienda?: Hacienda lo tiene claro
El único que tiene claro que lo que compramos son ladrillos es Hacienda, que nos grava por la compra independientemente de si es buen momento o no, ni de si su valor catastral se corresponde con el valor de mercado.
No olvidemos que cuando compramos una casa de 25 años, siempre va ser un bien más amortizado (viejo) que uno nuevo.
Aun así algunas administraciones llegan a gravar la compra de nuestra vivienda de segunda mano con el mismo tipo (10%) que el de vivienda nueva.
Lo que hace que paguemos la diferencia es la ilusión del valor del suelo. Pero ese es otro tema. Ya hablaremos del valor de las casas.
Si te interesa el mercado inmobiliario y saber si es buen momento para comprar una vivienda o un piso, te recomiendo el siguiente post:
¿Y cuánto se paga por el ITP?
Por hacerlo sencillo, el ITP está entre el 5% y el 10% sobre el precio de compra de la casa, y dependerá de las Comunidades Autónomas (en el caso de España) donde esté el bien.
Recordad:
-ITP, casas de segunda mano.
-IVA, casas nuevas.
El ITP lo tenemos que liquidar nosotros ante la Hacienda de la Comunidad Autónoma donde esté la casa, mientras que el IVA se lo pagamos al constructor de la casa, y él ya lo liquidará a Hacienda..
¿Hay diferencia entre el ITP de unas Comunidades a otras?
Vamos a extendernos un poquito más con el ITP, ya que la compra-venta de viviendas de segunda mano supone más de un 85% de las transacciones (por lo menos, en España).
Como decíamos, el porcentaje de ITP a pagar depende de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble a comprar.
Para que lo tengáis claro: en Madrid asciende a un 6% (un 4% en caso de familias numerosas); mientras que en Cataluña es de un 10% (un 5% para las familias numerosas)
Invertir en Inmuebles
Así que, atentos a la elección de comunidad autónoma a la hora de comprar casa como inversión.
Si pensáis invertir en un inmueble de segunda mano en España, nuestra recomendación es que elijáis una Comunidad Autónoma con menor carga fiscal.
En nuestro caso, invertir en Madrid supone un 4% menos de impuestos sobre la compra, que hacerlo en Cataluña.
Y además, ¡es donde estamos Luxury Angels!
Sigamos.
Gastos ligados a la constitución de una hipoteca
Todos los gastos que hemos visto hasta el momento lo tienen todas las viviendas, pero en el caso de que necesitemos financiación ajena, es decir, un préstamo de un banco, tendremos que asumir unos gastos añadidos.
Desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, de 17 de Junio de 2019, es obligatoria la intervención de un notario para proteger a la persona que contrata la hipoteca.
Gastos hipotecarios que debe asumir el Banco:
La hipoteca tiene unos costes adicionales (además de los bancarios), que debe asumir el banco. Estos son:
- Los gastos de notaría por la hipoteca
- El importe de la minuta registral de la hipoteca
- Los gastos de la gestoría por la hipoteca,
- Y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por esta hipoteca.
Gastos asociados a la hipoteca que debe asumir el comprador:
Primero de todo tendremos:
- La tasación de la vivienda, que es obligatoria para el comprador, le concedan o no la hipoteca. La tasación la hará alguna entidad profesional independiente que el comprador elija.
Algunas entidades pueden llegan a asumir los costes de esta tasación, de forma voluntaria. Os imagináis que si usamos la tasadora que nos ofrece el banco…será más fácil que lo asuman.
- Lo segundo serán las copias de escrituras de la hipoteca, aparte de la copia simple, que nos remite el notario.
- Y lo tercero serán los seguros de hogar y/o vida que nos pueda “invitar” a constituir el banco.
Estos seguros cubrirán el riesgo de que nuestra casa “desaparezca”, o que no podamos hacer frente a la amortización y el pago de las cuotas de la hipoteca, por diferentes motivos.
Los principales motivos pueden ser desempleo o fallecimiento.
Simulador Gastos Compra Vivienda 2021
Si te interesa saber cuánto puede costarte una hipoteca para el 2021 te aconsejo que utilices un simulador de hipotecas.
En España, hay muchos portales con simuladores.
Simulador de hipotecas Rastreator
Si quieres saber más, puedes utilizar un simulador de hipotecas en el portal de rastreator.com.
Ahí verás cuál sería tu cuota mensual según una estimación de tus ingresos mensuales y obligaciones.
Calcula cuánto puede costarte tu hipoteca con un simulador
Te recomiendo que lo consultes para saber qué capital puedes financiar.
Existe un simulador de gastos, que te permite ajustarlo a tu caso concreto, ya sea una compra o una venta de una vivienda.
Hasta finales del 2020 los bancos en España llegaban a financiar un 80% de media para los residentes.
Si bien a partir de ahora y por la crisis, algunos bancos están cubriendo su riesgo con un límite del 70% del valor de compra.
Con estos simuladores de hipotecas podrás conseguir, además de calcular tu cuota mensual, una serie de ofertas previas de diferentes bancos.
Podrás utilizar de manera sencilla el simulador de gastos y hacerte una idea de cuánto debes reservar para la compra de tu vivienda.
¿Sabías que menos de la mitad de la gente que busca una hipoteca compara entre más de dos bancos? Mi consejo es que no te quedes con una sola oferta. Piensa que vas a estar pagando hipoteca por 20-30-35 años o el RESTO de tu vida a este paso (¡¡si seguimos viviendo tanto tiempo¡¡).
Un estudio hipotecario es clave:
Tener un buen asesoramiento a la hora de contratar vuestra hipoteca, os supondrá el mayor ahorro en vuestra compra, con el paso del tiempo.
Ejemplo de ahorro de intereses en una hipoteca a 30 años
Pongamos que queremos comprar una casa de 1.000.000€, aportando 300.000€ y el resto, 700.000€ financiándolo con una hipoteca variable a 30 años.
Vamos a valorar nuestra hipoteca con una posible financiación a Euribor + 0,50% (que supondrá 58.758€ de intereses a lo largo de la mismo) o Euribor + 1% (120.378€ de intereses en los 30 años).
La diferencia en 30 años supone 61.620€.
Brutal, claro que sí. 61.620€ de ahorro por una buena gestión hipotecaria.
Otros Gastos a la Hora de Comprar una Casa
Algunas personas no tienen en cuenta algunos gastos o comisiones extra que surgen durante la compra de una casa.
Comisiones Bancarias por Transferencias en el Contrato de Arras
La señal inicial como reserva de la casa no es un gasto asociado a la compra en sí, pero sí lo es la transferencia asociada a dicha señal.
El depósito inicial que señaliza el contrato de arras suele ser una transferencia en la mayor parte de los casos, con lo cual tiene unos costes financieros a la hora de hacer esa transferencia.
Las arras suelen estar en torno al 10% del precio que hemos ofrecido para cerrar la casa, y el coste de esa transferencia dependerá de lo que tengas pactado con tu banco.
Habla con ellos antes de formalizar esta transferencia para que no te sorprenda.
Gastos del Primer Mes de la Compra de la Casa
Y es que el primer mes de tener tu casa puede venir una sorpresa, en forma de recibos instantáneos e inesperados en tu cuenta
Vienen muchas cosas juntas y muy pronto, por lo que te aconsejo que al hacer tus números, reserves una pequeña cantidad para que no te pille desprevenido.
¿Y qué te va a venir a final de mes?:
- La primera cuota de la hipoteca
- El seguro de hogar
- Y el seguro de vida, en caso de tenerlo
Desde el preciso momento que recibes el dinero de la hipoteca para comprar tu casa, empieza a correr el tiempo por el que pagas intereses y cuotas por lo que debes.
Puedes encontrarte que hayas firmado un día 25 y el día 30 tengas la primera parte de la cuota proporcional del préstamo.
Que no te pille de sorpresa.
Resumen Gastos Compraventa Vivienda
Y resumiendo por sintetizar todos los pasos, te diría:
Cualquier compra de una vivienda, en nuestro caso en España, conlleva un gasto principal:
- El precio pactado de compra por la vivienda
- El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), si la casa es de segunda mano, o IVA + Actos Jurídicos Documentados (si la casa es nueva).
- Gastos de Notaría y Registro de la Propiedad
- Gastos de gestoría, por tramitación del IBI y servicios añadidos.
- En caso de recurrir a la financiación ajena, la tasación, comisiones y seguros añadidos por el banco.
- Y atentos a los gastos del primer mes y transferencias.
Ejemplo práctico de gastos en la compra de una vivienda
Y por finalizar, vamos a verlo con un ejemplo práctico:
Vamos a poner el caso de una vivienda de segunda mano, comprada en España.
Y para redondear, como nos gusta en Luxury Angels, volvemos a ver nuestra bonita vivienda cuyo precio de compra es de UN MILLÓN DE EUROS.
Esta vivienda, si la compramos en Madrid tendría que liquidar un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de un 6 %, que supondrían 60.000 €.
Por otro lado tendríamos los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad, que están en torno a los 1.000€. Y por último sumarle los honorarios de la gestoría por los trámites de impuestos, licencias y recibos, que estarían en torno a unos 350€-500€.
Lo cual nos daría unos gastos totales en torno a 61.500€.
Redondeando, los gastos han supuesto un 6,1% más sobre el importe del precio de compra.
En otros lugares diferentes a Madrid, los gastos pueden llegar a estar en torno al 10%.
¿Te queda alguna duda?
Espero que este post sobre todos los gastos en la compraventa de una vivienda para este 2020 y 2021 te haya aclarado tus dudas.
especialmente en España y de forma particular a todas aquellas personas que vais a comprar una casa por primera vez.
Nos ha llevado un buen trabajo, prepararlo y editar este post, por lo que te voy a pedir un favor:
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Y si habéis llegado hasta aquí, daros las gracias por vuestro precioso tiempo.
¡Que tengáis una Buena Compra!
