Gastos Compra Vivienda: Todos los Gastos e Impuestos

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by Luxury Angels

noviembre 26, 2020

C贸mo Comprar una Casa

Hoy vamos a hablar de los gastos de compra de una vivienda, y lo vamos a enfocar de forma especial hacia aquellas personas que vais a comprar una casa por primera vez.

En nuestra experiencia en el mercado inmobiliario, hemos visto todos los gastos posibles alrededor de la compraventa de una casa, ya sea nueva o de segunda mano.

Somos uno de los agentes inmobiliarios m谩s reconocidos de Espa帽a y quer铆amos dar luz a una de las b煤squedas de Google que vemos todos los d铆as: "gastos compra vivienda".

La primera vez que te enfrentas a la compra de una vivienda lo afrontas como una experiencia nueva, que genera inquietud e incluso insomnio.

M谩s a煤n en el actual mercado inmobiliario, donde gracias a esta incertidumbre, es un buen momento para comprar una vivienda: Crisis Inmobiliaria 2020-2021

As铆 que os vamos a detallar todos los gastos e impuestos que se producen en la compraventa de casas, explic谩ndolos seg煤n el orden en que se presentan.

Haciendo una diferenciaci贸n entre los gastos de compra de viviendas de segunda mano y los gastos de compra de vivienda nueva.

Igualmente, separaremos entre gastos de compraventa de viviendas sin financiaci贸n y con financiaci贸n ajena.

隆Y no uno, sino dos bonus adicionales, con una menci贸n a los gastos adicionales que no se sulen tener en cuenta, as铆 como un ejemplo num茅rico al final para que quede todo claro.

Antes de empezar con la compra de tu casa primero te tienes que plantear un presupuesto. O sea, cu谩nto crees que vas a destinar al precio de compra de la casa.

En nuestro ejemplo, y como en todos los art铆culos de Luxury Angels, como nos gustan las cifras redondas, os proponemos 1.000.000鈧, que queda redondo.

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As铆, que todo lo que pase del mill贸n de euros, ser谩n los gastos necesarios para la compra de la casa.

Y con esto ya hemos acabado el post.

Que noooo-)-) 隆Empezamos!


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Gastos en la Compra de una Vivienda

Gastos de Notar铆a: Constituci贸n de la Escritura

O lo que llamamos de todo la vida, los gastos de Notar铆a o el Notario.      

Es decir los gastos por la escritura o el t铆tulo de compraventa de vuestra casa.

Van a variar en funci贸n de las tasas y aranceles establecidos oficialmente, as铆 como del n煤mero de hojas necesarias, seg煤n el n煤mero de personas que tienen que estar en esa escritura.

Es decir, que variar谩 seg煤n la complejidad que tenga la escritura notarial.

Gastos de Notar铆a por la Compraventa

Los gastos de notar铆a por la compra de una vivienda vienen fijados seg煤n unas tablas oficiales.

Os dejamos un enlace a su publicaci贸n en el BOE de 1989, fecha desde la que siguen vigentes los aranceles notariales.

Contrario a lo que la gente pueda pensar, los gastos son fijos para todas las Notar铆as, independientemente de su localizaci贸n, pudiendo aplicar unos descuentos hasta un 10%.

Los suplidos a帽adidos a las tarifas oficiales vienen por el n煤mero de hojas que tenga la escritura, b谩sicamente.

El coste medio de la Notar铆a oscila entre los 600鈧 y los 1.200鈧, seg煤n el el precio de compra de la vivienda.

Gastos de Notar铆a por la Hipoteca

A partir de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria de 16 de Junio de 2019, los gastos relacionados con la hipoteca, tanto de notar铆a como los de inscripci贸n y registro de la misma, deber谩n ser abonados por el banco.

Si financiamos la compra de nuestra casa con un pr茅stamo hipotecario, el Notario lo incluir谩 en la escritura para que se sepa que el t铆tulo de propiedad va ligado a una carga: la hipoteca.


Registro de la Propiedad: Inscripci贸n

Y es que la escritura que acabamos de obtener en la Notar铆a hay que llevarla y registrarla en el Registro de la Propiedad.

Este servicio lo ofrecen normalmente las gestor铆as, y suele venir ligado a las Notar铆as, que lo incluyen entre los tr谩mites que ofrecen..

驴Qu茅 coste tiene el Registro de la Propiedad?

El registro de la propiedad tiene unas tarifas variables y un coste aproximado entre los 600鈧 y los 1000鈧, en funci贸n del valor de la finca. Puedes consultar las tasas en internet tambi茅n.

Tr谩mites para Comprar una Casa: 驴Qu茅 funci贸n cumple la Gestor铆a?

La funci贸n principal de la gestor铆a ser铆a la inscripci贸n de esa escritura notarial en el Registro de la Propiedad, para lo cual tenemos que adelantar una provisi贸n de fondos.

La provisi贸n es un dinero que damos por adelantado para que puedan tramitar la inscripci贸n en el Registro de la Propiedad, m谩s otros tr谩mites que hayamos encargado a la gestor铆a.

En caso de que los gastos finales sean inferiores a la provisi贸n, nos devolver谩n la cantidad que sobrara.

驴Qu茅 otros servicios cumple la Gestor铆a?

Fundamentalmente, el cambio de titularidad del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), y el cambio de suministros.

S铆, y es que seg煤n adquieres la propiedad de una vivienda, r谩pidamente vendr谩n las Administraciones para aplicarte sus tasas e impuestos. Esto ser谩 un a帽adido constante a los gastos por la compra de tu vivienda

As铆 que, de cara a los Ayuntamientos, hay que informarles que la casa es tuya y te giren el Impuesto sobre Bienes Inmuebles anual.

Tramitaci贸n cambio de suministros:

Respecto a los suministros, principalmente ser谩n el agua, luz y gas.

Nuevamente deberemos informar a las compa帽铆as de suministros que somos los nuevos titulares y proporcionarles nuestra cuenta bancaria.

Algunas gestor铆as ofrecen el servicio de cambio de titularidad de suministros, as铆 como el informe de cambio de titularidad a la Comunidad de Propietarios de tu nueva casa, que vemos a continuaci贸n.

Tramitaci贸n cambio Comunidad de Propietarios:

Y respecto a la Comunidad de Propietarios, debemos informarles que somos los nuevos due帽os.

Te puedes imaginar 驴para qu茅? 隆Pues claro! Para que te cobren las cuotas de comunidad de propietarios a tu cuenta bancaria.

Casi todo esto lo pod茅is hacer vosotros, pero creo que merece la pena delegarlo en una buena gestor铆a, que os van a cobrar muy poquito por hacerlo.

Una cosa menos, pero bueno, si sois ordenados, lo pod茅is poner en la lista 

Y entre las funciones principales de la gestor铆a est谩 la gesti贸n del que va a ser el mayor coste asociado a la compra de vuestra casa: la liquidaci贸n del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

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Impuestos sobre la Transmisi贸n

Y es que a nuestros amigos de Hacienda, les encanta que compremos y vendamos casas, por lo que est谩n esperando a que nuestros queridos ladrillos cambien de due帽o para poder relacionarse con nosotros.

A continuaci贸n os presentamos los mayores gastos en la compra de nuestra casa: el ITP o el IVA.

Para saber cu谩l nos corresponde, diferenciaremos entre que la casa sea de obra nueva o de segunda mano.

Viviendas de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur铆dicos Documentados, es el impuesto que grava las transmisiones de patrimonio onerosas, adem谩s de operaciones societarias y actos jur铆dicos documentados.

En nuestro caso, y aunque nuestro 煤nico patrimonio sea nuestra casa, pues tendremos que pagar el ITP, que supone el mayor gasto en la compra de viviendas de segunda mano.

Viviendas nuevas: IVA y Actos Jur铆dicos Documentados

Y es que, en el caso de que compres una vivienda de nueva construcci贸n, no pagar谩s ITP. Pero no pienses que te escapas.

En vez de ITP, pagar谩s IVA (Impuesto sobre el Valor A帽adido), porque Hacienda a la hora de aplicar impuestos, diferencia entre el valor a帽adido de una casa nueva y los gastos por la compraventa de vivienda de segunda mano.

驴Cu谩nto se paga de IVA por una casa nueva?

El IVA de una casa nueva est谩 en el 10% del precio de la casa.

Respecto al Impuesto sobre el Valor A帽adido, NO entiendo por qu茅 se llama as铆, porque el impuesto, desde luego鈥 隆lo que NO a帽ade es valor隆

驴Y qu茅 pasa? 驴Que si compramos vivienda de segunda mano no se a帽ade valor? 驴Nuestra casa vale menos?

隆Pero si hay casas de segunda mano por 10 millones de euros!

Actos Jur铆dicos Documentados

Adem谩s del IVA, tendr谩s que sumar a los gastos de compra de tu vivienda nueva, el IAJD, Impuesto sobre Actos Jur铆dicos Documentados, que oscila entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de la Comunidad

Os adjuntamos un enlace sobre los tipos de AJD en la Comunidad de Madrid.

驴Es buen momento para comprar vivienda?: Hacienda lo tiene claro

El 煤nico que tiene claro que lo que compramos son ladrillos es Hacienda, que nos grava por la compra independientemente de si es buen momento o no, ni de si su valor catastral se corresponde con el valor de mercado.

No olvidemos que cuando compramos una casa de 25 a帽os, siempre va ser un bien m谩s amortizado (viejo) que uno nuevo.

Aun as铆 algunas administraciones llegan a gravar la compra de nuestra vivienda de segunda mano con el mismo tipo (10%) que el de vivienda nueva. 

Lo que hace que paguemos la diferencia es la ilusi贸n del valor del suelo. Pero ese es otro tema. Ya hablaremos del valor de las casas.

Si te interesa el mercado inmobiliario y saber si es buen momento para comprar una vivienda o un piso, te recomiendo el siguiente post: 


驴Y cu谩nto se paga por el ITP?

Por hacerlo sencillo, el ITP est谩 entre el 5% y el 10% sobre el precio de compra de la casa, y depender谩 de las Comunidades Aut贸nomas (en el caso de Espa帽a) donde est茅 el bien.

Recordad:

-ITP, casas de segunda mano.

-IVA, casas nuevas.

El ITP lo tenemos que liquidar nosotros ante la Hacienda de la Comunidad Aut贸noma donde est茅 la casa, mientras que el IVA se lo pagamos al constructor de la casa, y 茅l ya lo liquidar谩 a Hacienda..

驴Hay diferencia entre el ITP de unas Comunidades a otras?

Vamos a extendernos un poquito m谩s con el ITP, ya que la compra-venta de viviendas de segunda mano supone m谩s de un 85% de las transacciones (por lo menos, en Espa帽a).

Como dec铆amos, el porcentaje de ITP a pagar depende de la Comunidad Aut贸noma en la que se encuentre el inmueble a comprar.

Para que lo teng谩is claro: en Madrid asciende a un 6% (un 4% en caso de familias numerosas); mientras que en Catalu帽a es de un 10% (un 5% para las familias numerosas)

Invertir en Inmuebles

As铆 que, atentos a la elecci贸n de comunidad aut贸noma a la hora de comprar casa como inversi贸n.

Si pens谩is invertir en un inmueble de segunda mano en Espa帽a, nuestra recomendaci贸n es que elij谩is una Comunidad Aut贸noma con menor carga fiscal.

En nuestro caso, invertir en Madrid supone un 4% menos de impuestos sobre la compra, que hacerlo en Catalu帽a.

Y adem谩s, 隆es donde estamos Luxury Angels!

Sigamos.


Gastos ligados a la constituci贸n de una hipoteca

Todos los gastos que hemos visto hasta el momento lo tienen todas las viviendas, pero en el caso de que necesitemos financiaci贸n ajena, es decir, un pr茅stamo de un banco, tendremos que asumir unos gastos a帽adidos.

Desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Cr茅dito Inmobiliario, de 17 de Junio de 2019, es obligatoria la intervenci贸n de un notario para proteger a la persona que contrata la hipoteca.

Gastos hipotecarios que debe asumir el Banco:

La hipoteca tiene unos costes adicionales (adem谩s de los bancarios), que debe asumir el banco. Estos son:

  1. Los gastos de notar铆a por la hipoteca
  2. El importe de la minuta registral de la hipoteca
  3. Los gastos de la gestor铆a por la hipoteca,
  4. Y el Impuesto de Actos Jur铆dicos Documentados por esta hipoteca.

Gastos asociados a la hipoteca que debe asumir el comprador:

Primero de todo tendremos:

  •  La tasaci贸n de la vivienda, que es obligatoria para el comprador, le concedan o no la hipoteca. La tasaci贸n la har谩 alguna entidad profesional independiente que el comprador elija.

Algunas entidades pueden llegan a asumir los costes de esta tasaci贸n, de forma voluntaria. Os imagin谩is que si usamos la tasadora que nos ofrece el banco鈥er谩 m谩s f谩cil que lo asuman.

  • Lo segundo ser谩n las copias de escrituras de la hipoteca, aparte de la copia simple, que nos remite el notario.
  • Y lo tercero ser谩n los seguros de hogar y/o vida que nos pueda 鈥渋nvitar鈥 a constituir el banco.  

Estos seguros cubrir谩n el riesgo de que nuestra casa 鈥渄esaparezca鈥, o que no podamos hacer frente a la amortizaci贸n y el pago de las cuotas de la hipoteca, por diferentes motivos.

Los principales motivos pueden ser desempleo o fallecimiento


Simulador Gastos Compra Vivienda 2021

Si te interesa saber cu谩nto puede costarte una hipoteca para el 2021 te aconsejo que utilices un simulador de hipotecas.

En Espa帽a, hay muchos portales con simuladores. 

Simulador de hipotecas Rastreator

Si quieres saber m谩s, puedes utilizar un simulador de hipotecas en el portal de rastreator.com

Ah铆 ver谩s cu谩l ser铆a tu cuota mensual seg煤n una estimaci贸n de tus ingresos mensuales y obligaciones.

Calcula cu谩nto puede costarte tu hipoteca con un simulador

Te recomiendo que lo consultes para saber qu茅 capital puedes financiar.

Hasta finales del 2020 los bancos en Espa帽a llegaban a financiar un 80% de media para los residentes.

Si bien a partir de ahora y por la crisis, algunos bancos est谩n cubriendo su riesgo con un l铆mite del 70% del valor de compra.

Con estos simuladores de hipotecas podr谩s conseguir, adem谩s de calcular tu cuota mensual, una serie de ofertas previas de diferentes bancos.

驴Sab铆as que menos de la mitad de la gente que busca una hipoteca compara entre m谩s de dos bancos? Mi consejo es que no te quedes con una sola oferta. Piensa que vas a estar pagando hipoteca por 20-30-35 a帽os o el RESTO de tu vida a este paso (隆隆si seguimos viviendo tanto tiempo隆隆).

Un estudio hipotecario es clave:

Tener un buen asesoramiento a la hora de contratar vuestra hipoteca, os supondr谩 el mayor ahorro en vuestra compra, con el paso del tiempo.

Ejemplo de ahorro de intereses en una hipoteca a 30 a帽os

Pongamos que queremos comprar una casa de 1.000.000鈧, aportando 300.000鈧 y el resto, 700.000鈧 financi谩ndolo con una hipoteca variable a 30 a帽os.

Vamos a valorar nuestra hipoteca con una posible financiaci贸n a Euribor + 0,50% (que supondr谩 58.758鈧 de intereses a lo largo de la mismo)  o Euribor + 1% (120.378鈧 de intereses en los 30 a帽os). 

La diferencia en 30 a帽os supone 61.620鈧.

Brutal, claro que s铆. 61.620鈧 de ahorro por una buena gesti贸n hipotecaria.


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Otros Gastos a la Hora de Comprar una Casa

Algunas personas no tienen en cuenta algunos gastos o comisiones extra que surgen durante la compra de una casa.

Comisiones Bancarias por Transferencias en el Contrato de Arras

La se帽al inicial como reserva de la casa no es un gasto asociado a la compra en s铆, pero s铆 lo es la transferencia asociada a dicha se帽al.

El dep贸sito inicial que se帽aliza el contrato de arras suele ser una transferencia en la mayor parte de los casos, con lo cual tiene unos costes financieros a la hora de hacer esa transferencia.

Las arras suelen estar en torno al 10% del precio que hemos ofrecido para cerrar la casa, y el coste de esa transferencia depender谩 de lo que tengas pactado con tu banco.

Habla con ellos antes de formalizar esta transferencia para que no te sorprenda.

Gastos del Primer Mes de la Compra de la Casa

Y es que el primer mes de tener tu casa puede venir una sorpresa, en forma de recibos instant谩neos e inesperados en tu cuenta

Vienen muchas cosas juntas y muy pronto, por lo que te aconsejo que al hacer tus n煤meros, reserves una peque帽a cantidad para que no te pille desprevenido.

驴Y qu茅 te va a venir a final de mes?:

  • La primera cuota de la hipoteca
  • El seguro de hogar
  • Y el seguro de vida, en caso de tenerlo

Desde el preciso momento que recibes el dinero de la hipoteca para comprar tu casa, empieza a correr el tiempo por el que pagas intereses y cuotas por lo que debes.

Puedes encontrarte que hayas firmado un d铆a 25 y el d铆a 30 tengas la primera parte de la cuota proporcional del pr茅stamo.

Que no te pille de sorpresa.


Resumen Gastos Compraventa Vivienda

Y resumiendo por sintetizar todos los pasos, te dir铆a:
Cualquier compra de una vivienda, en nuestro caso en Espa帽a, conlleva un gasto principal:

  1. El precio pactado de compra por la vivienda
  2. El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), si la casa es de segunda mano, o IVA + Actos Jur铆dicos Documentados (si la casa es nueva).
  3. Gastos de Notar铆a y Registro de la Propiedad
  4. Gastos de gestor铆a, por tramitaci贸n del IBI y servicios a帽adidos.
  5. En caso de recurrir a la financiaci贸n ajena, la tasaci贸n, comisiones y seguros a帽adidos por el banco.
  6. Y atentos a los gastos del primer mes y transferencias.

Ejemplo pr谩ctico de gastos en la compra de una vivienda

Y por finalizar, vamos a verlo con un ejemplo pr谩ctico:

Vamos a poner el caso de una vivienda de segunda mano, comprada en Espa帽a.

Y para redondear, como nos gusta en Luxury Angels, volvemos a ver nuestra bonita vivienda cuyo precio de compra es de UN MILL脫N DE EUROS.

Esta vivienda, si la compramos en Madrid tendr铆a que liquidar un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de un 6 %, que supondr铆an 60.000 鈧.

Por otro lado tendr铆amos los gastos de Notar铆a y Registro de la Propiedad, que est谩n en torno a los 1.000鈧. Y por 煤ltimo sumarle los honorarios de la gestor铆a por los tr谩mites de impuestos, licencias y recibos, que estar铆an en torno a unos 350鈧-500鈧.

Lo cual nos dar铆a unos gastos totales en torno a 61.500鈧.

Redondeando, los gastos han supuesto un 6,1% m谩s sobre el importe del precio de compra.

En otros lugares diferentes a Madrid, los gastos pueden llegar a estar en torno al 10%.


驴Te queda alguna duda?

Espero que este post sobre todos los gastos en la compraventa de una vivienda para este 2020 y 2021 te haya aclarado tus dudas.

especialmente en Espa帽a y de forma particular a todas aquellas personas que vais a comprar una casa por primera vez.

Nos ha llevado un buen trabajo, prepararlo y editar este post, por lo que te voy a pedir un favor:

Y es que si este art铆culo te ha ayudado algo o te ha gustado, te pedir铆a que entres en nuestro canal de Youtube y Te Suscribas, y le des un LIKE para que Google lo promocione y ayude a otras personas.

Y si eres de las personas que no les da verg眉enza, escribe un comentario sobre este art铆culo o qu茅 parte del v铆deo te gust贸 m谩s. 

Queremos saber qu茅 os gustar铆a que trat谩ramos en el canal y en este blog.

Y si te animas a comprar casa y quieres disfrutar de la experiencia, ponte en contacto con nosotros.

Y si hab茅is llegado hasta aqu铆, daros las gracias por vuestro precioso tiempo.

隆Que teng谩is una Buena Compra!


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