Si eres inversor inmobiliario o estás pensando en dedicarte a ello porque crees que tienes buenas dotes comunicativas, no te pierdas nuestra entrevista a Amigo Inversor.

Esperamos que acabes convenciéndote de qué este trabajo requiere mucha dedicación y no es un camino de rosas.

Para comenzar en este sector deberás conocer a infinidad de personas y todo va a depender de las relaciones estrechas que mantengas con las inmobiliarias.

 Tendrás que mantenerte dentro del mercado, ser muy constante, para qué cuando salga un buen chollo inmobiliario, poder reaccionar con suficiente tiempo.

Si... es verdad que quizás cueste mucho encontrar cosas interesantes, pero sin actividad es imposible poder dedicarte a ello.

Te podemos asegurar que este sector de inversión, no es como por ejemplo la bolsa o las criptomonedas, que son mucho más inmediatos.

La inversión inmobiliaria tiene una parte de relaciones, de empatía y de saber interpretar a las personas para llegar a un acuerdo, que no te lo da una hoja de cálculo.

Debes saber controlar aspectos como el networking con inmobiliarias, el software de los bancos. Tienes que saber negociar, saber escuchar y luego el famoso tema de la reforma, por si quieres sacar más rentabilidad. 

Para estar dentro del mercado tienes que tener ese toque comercial imprescindible.

Como en todo y si estás empezando a invertir en inmuebles, las primeras inversiones suelen ser peores que las siguientes, lo normal es que vayas buscando la perfección.

Le ha pasado muchas veces que cuando ve una oportunidad, y piensa que no la va a conseguir, después de hacer el proceso de oferta y estar en ese periodo de espera.

Incluso con la dificultad de que una persona haya llegado antes que tú, él sabe esperar y ser paciente ante estas situaciones.

Por ejemplo la inversión inmobiliaria que hizo en Marbella, que compró en pleno confinamiento, pensó que si era para él, al final saldría y así fue.

Invertir En Locales

Dentro del mundo de la inversión, siempre ha destacado en el sector de los locales y nosotros queremos saber si esto sigue siendo así...

Podemos confirmar que si es cierto, ha estado muchos años invirtiendo en locales, hasta prácticamente 3 o 4 años siempre han sido locales, al empezar se especializó y siempre ha ido enfocada en este tipo de inversión.

A día de hoy lo sigue viendo una cosa súper interesante invertir en locales.

Tanto es así que cree firmemente que poco se habla de ese tema, le parece una oportunidad única. Aunque haya cambiado la tendencia estos últimos años hacia la inversión en inmuebles.

Lo que no ha hecho nunca es, ningún cambio de uso de un local comercial a una vivienda, de momento no se ha producido ese caso concreto.

Ventajas De Invertir En Inmuebles

Como ventaja a destacar que si obtienes una buena compra, tendrás un patrimonio que siempre va a mantener su valor y encima te van a dar una vía de ingreso estable durante toda la vida.

A cambio como desventaja diríamos que no es para todo el mundo, es una actividad que interactúas con mucha gente, tienes bastante gestión administrativa, cálculos e impuestos.

Otra cosa a tener en cuenta es cuando ya tienes clara la zona dónde vas a invertir, es cierto que salen pocas cosas interesantes, como mucho dos al año.

Por lo tanto entra en juego el tiempo y debes ser paciente con tus futuras inversiones inmobiliarias.

Principalmente Miguel Ángel suele trabajar con inmobiliarias en el proceso de compra por muchos factores, desde el principio vas a tener bastantes recursos y te vas a poder nutrir de bastantes inmuebles.

Aunque luego los chollos inmobiliarios puedan ser uno o dos al año.

Por lo general los inversores inmobiliarios suelen trabajar con bancos y con gente independiente, pero también es importante por supuesto salir a la calle a buscar. Una vez que seleccionas la zona, debes analizarla.

Revisar el barrio y dentro de cada barrio contactar con las diferentes inmobiliarias para continuar con el seguimiento de ese chollo inmobiliario.

De hecho reconoce que siempre ha comprado a través de inmobiliarias, unas trabajan con bancos otras no, pero realmente la gente no conoce como trabajan las inmobiliarias y eso es muchas veces lo interesante...

¿Cómo capta los inmuebles? ¿Por qué es una fuente brutal de oportunidades?

Cuando una persona, una pareja o unos hermanos heredan por diferentes motivos y deciden vender esa propiedad.

Por regla general lo primero que hacen es acudir a la inmobiliaria que le queda cerca, la inmobiliaria va a tratar por todos los medios conseguir esa propiedad en exclusiva.

Estas personas que necesitan vender esa propiedad heredada y que lo van a intentar en otras 2 o 3 como mínimo, van a comparar las condiciones y finalmente se decidirán por una en concreto.

Imaginamos la situación de que volvieran a la primera:

La inmobiliaria te facilita un contrato y en consecuencia querrá las llaves para ir avanzando en las visitas con los clientes, desde ese momento justo, la inmobiliaria ya se está poniendo en contacto con los inversores que tiene.

Por eso hay que mantener una relación estrecha con las inmobiliarias.

Sivas a ver la propiedad y haces en un primer momento una oferta con su correspondiente proceso de negociación, aunque tu oferta sea la más baja, es bastante probable que te la acepten.

En este momento la inmobiliaria se vuelve de tu lado, quiere vender el inmueble y lo que va a intentar es convencer al propietario por todos los medios, incluso inventándose la propia historia.

Llevará al límite la negociación para que esa operación salga adelante gracias a que el propietario se fía ciegamente de ellos.

¿Pero después de todo hay chollos inmobiliarios?

Pues la respuesta es si, se encuentran chollos inmobiliarios haciendo esa operativa concreta, con suerte te llamen el primero, realices la visita, se encarguen de pelear tu oferta y...

ahí es cuando se encuentran rentabilidades por encima del 10% o revalorizaciones altas.

En idealista y fotocasa como inversor no vas a encontrar nada, eso si! te ayuda a analizar la zona, haciendo un buen estudio, valoras las zonas interesantes.

Incluso podrás encontrar también un dato importante, las Inmobiliarias que trabajan en esa zona.

Consejos Para Invertir En Inmuebles

Van destinados a personas que vayan a empezar a invertir en inmuebles:

Mucha gente me pregunta, ¿Cómo comprar una casa sin dinero ahorrado? la respuesta sería, es una autentica barbaridad, las deudas de las inversiones inmobiliarias son serias y por supuesto los bancos no perdonan a nadie.

En cualquier momento te pueden quitar la casa y todo el trabajo que requiere, verse inútil ante esas situaciones. Las deudas a 30 años son palabras mayores!!

No, no es una moda, ya lo dijo Robert Kiyosaki cuando publicó en su libro "Padre rico, padre pobre" sobre la financiación personal y el ansiado concepto de libertad (o independencia) financiera.

 Es decir aquel nivel de ingresos o activos que te permite vivir sin trabajar. Vivir de las rentas, vamos.

Entonces ¿Cómo comprar una casa ? ojo! no es ninguna mina de oro, da mucho trabajo y mucho esfuerzo, no vas a conseguir vivir sin trabajar y encima, invertir sin ahorros es muy peligroso.

 3 Requisitos Para Encontrar La Casa Ideal 

¿Cuáles son las 3 cosas que valoras de una inversión?

Para Miguel Ángel lo que más valora sería, que le guste para vivir y qué cuando se quisiera mudar fuera rentable, la capacidad que tendría ese inmueble en el futuro de aumentar su valor.

Tiene que tener capacidad de revalorización y para ello debes elegir una buena zona.

La rentabilidad siempre te la va a dar la zona, por ejemplo: en el barrio de Salamanca está en torno a un 2,4 y no llegarás a un 3%.

Pero claro en caso de una caída el barrio se maneja mucho mejor, la renta la puedes seguir percibiendo y cuando sube es mucho el incremento, ahora mismo estaríamos a niveles de 2007, es una cosa increíble actualmente.

Y por último la versatilidad, nos debemos fijar en las posibilidades, el comprar un piso sin ascensor no es recomendable porque te limitas demasiado al inquilino.

Siempre que hagas una inversión inmobiliaria debes pensar en todos las opciones que ofreces y cuantas más mejor.

Las Buenas Inversiones Inmobiliarias ¿Dónde Están?

Como mucho se ve una al año, es complicado encontrarlas, desde el 2016 se está produciendo un embudo y cada vez son menos las transacciones que se realizan. Hasta que llegue la nueva corrección.

La Búsqueda De Inmuebles: Ventas Rápidas

No es necesario invertir mucho tiempo en la búsqueda de casas, cuando te das cuenta que las inmobiliarias prácticamente tienen la mayor cantidad de oportunidades del sector, tienes que trabajar sobre esas bases.

Eso si, cuando sale algún chollo inmobiliario, tienes que acudir volando, tener la disponibilidad para llegar cuanto antes.

La inmobiliaria no va a esperarte, cuando sale un producto te llama, pero si tú no respondes, es muy probable que llame al siguiente y así hasta encontrar un buen inversor inmobiliario.

De hecho el ver continuas publicaciones por internet de inmobiliarias, denota que no hay inversores que trabajen en esa misma línea, o por el contrario piensan que esos inmuebles no son atractivos para este fin.

Somos fans del canal de Youtube de Miguel Ángel, hemos visto cantidad de videos de valor y uno en concreto habla sobre las predicciones que hace del mercado inmobiliario en 2022.

Queremos saber que va a pasar con lo precios de la vivienda este año y sobre todo la polémica en la que se ha metido Miguel Ángel por contarlo.

Nos recomienda:

Por su opinión personal y por el tiempo que lleva en este sector, intuye que llegará una corrección en los precios de los inmuebles y no tardará mucho tiempo.

¿Cuál es el catalizador de esa corrección?

Hablamos momento actual de la sociedad, como la actual guerra de Ucrania, el momento político de España y los llamados conflictos internos del resto del mundo, pueden ocasionar una colisión general de la economía.

También se pone de manifiesto una notable inflación de los precios y la subida de los tipos de interés. 

 De todas formas no tenemos una bola mágica para saber lo que va a pasar ni en el tiempo exacto, en la época de la burbuja inmobiliaria había muchos clientes que años antes se negaban a salir de las inversiones en el ladrillo.

Ya en 2004 empezamos a avisar a nuestros inversores de que algo llegaría y de que aquello explotaría en algún momento, pero nos decían que habrían dejado de ganar 3 años beneficios, ya que al final fue en 2007 cuando todo sucedió.

Pero tener en cuenta que nunca se sabe cuando va a suceder exactamente.

 Fases Críticas Del Proceso De Compra

Queremos saber lo importante, las fases que dan más problemas a la hora de comprar: 

Nos ha explicado que dónde siempre le salen problemas es en las reformas, los inversores inmobiliarios suelen hacer compra, reforma y venta.

A no ser que tengas un equipo de profesionales, que conozcas y en los que confíes, que te vayan solucionando los problemas sin aumentar el coste y que cumplan los plazos acordados.

Por lo general esa sería la fase más crítica del proceso.

Y si eres inversor, mentalízate porque vas a comprar cosas que te va a tocar reformar. Algo super rentable y reformado no existe!

Vamos a desentrañar cuál es el Santo Grial, y necesitamos que elijas entre varias opciones, para saber dónde esta la rentabilidad: 

Aunque ha ido cambiando su visión con el paso de los años, Miguel Ángel diferencia entre 2 conceptos; si hablamos de rentabilidad, sería lo que te da cada mes.

En cambio si hablamos de dónde se gana más, pues es la revalorización seguramente.

Evidentemente para ganar tienes que comprar bien, pero con el paso del tiempo tu ganancia va a ser mucho mayor con la revalorización.

Al hilo de este tema, luego ¿Hay gente qué tome la decisión de vender? después de haber sacado una rentabilidad notable a los inmuebles.

Pues todo depende de la actividad principal de generación de dinero, si tu actividad es solo la de inversión, entonces obviamente tienes que vender para disponer de dinero en efectivo.

Si te dedicas a cualquier otra cosa, solo venderás en caso de encontrar una oferta mejor.

Si lo comparamos con el juego del monopoly, el qué gana la partida siendo claros, siempre es el que compra las calles buenas (Paseo de la Castellana, Paseo del Prado).

Aunque pongas hoteles y el otro tenga una casa, recauda tanto que al final es el que gana. Pues podemos decir que en la vida real pasa algo similar.

Formación Inmobiliaria

En el tiempo en el que Miguel Ángel empezó como agente hace 10 o 15 años no existían cursos ni formación destinada a inversores inmobiliarios, por lo que su experiencia es el pilar en el que se ha ido forjando su carrera y conocimientos.

Es diferente el perfil de un inversor inmobiliario con el de un comprador de primera vivienda.

Cuando adquieres un inmueble como inversor, estás pensando que va a vivir otra persona y cómo sería la mejor manera de aprovechar sus recursos.

Comprar Inmuebles Con Un Millón De Euros

Hemos planteado este reto a Amigo Inversor, ¿Qué haria él con un millón de euros?

Como inversor estaba clara su respuesta, invertiría todo el capital, aunque fraccionado en varios inmuebles, pero avisa! preferiría no hacerlo ahora.

Ahora la gente que tiene liquidez, está casi en un estado de inseguridad, ya que la inflación en España se encuentra en un 6% y el dinero en el banco vale menos. Pero por sus conocimientos se esperaría un tiempo prudente.

El inmueble ideal sería en una zona premium, con buena orientación, una buena superficie, parking privado, cosas que siempre tienen mucha demanda de gente tanto en alquiler como en compra. 

Canales Inmobiliarios Recomendados

Mercado Inmobiliario: No Somos Gurús

Si hablamos del mercado inmobiliario en Miami, la situación es de precios bastante elevados, no está tan regulado y la dinámica es, yo compro cómo sube más, me van a dar mas financiación, es el efecto literal de "bola de nieve".

Se ha puesto de moda una aplicación que se llama zillow, que usan todos los usuarios ya sean brokers o asesores inmobiliarios. Sería como un fotocasa o idealista elevado a la máxima potencia.

Te proporciona datos sobre rentabilidad, impuestos, a qué precio fue vendido, alquilado, la gráfica evolución de la zona, te da un resumen muy especifico.

Al mismo tiempo te facilita una estimación, que suele ser el condicionante principal en la negociación.

Actualmente en España no existe, si quisiera invertir en inmuebles, consultará uno y su resultado fuera 329.000 dólares estimated, y el inmueble se encuentra en 349.000 dólares.

Sabes que menos de esa cantidad estimada no podrías ofrecer, se guían al 100% por esa plataforma y su respuesta sería no.

El caso más sorprendente es por la manera de trabajo que tienen, el inversor que menos casas tendrá serán mínimo 10.

Los inversores inmobiliarios se dedican a comprar infinidad de casas, al año se dan cuenta que esas casas han subido un 20%.

Van al banco y le dicen, oye que mi casa ahora vale un 20% más, quiero refinanciar mi deuda para seguir invirtiendo en inmuebles y aquí el banco acepta y se lo da.

Con lo cual se juntan en poco tiempo con 1.ooo.ooo$ en efectivo pero que realmente es deuda. Directamente ese dinero se lo ingresan en su cuenta.

Por tanto y sin ser Gurús, en el momento que todo suba es perfecto, pero en el momento que baje, se producirá un caída irrecuperable para muchos.

Próximos Proyectos

Su idea es seguir invirtiendo en inmuebles en España, aunque actualmente esté viviendo en Miami, el mercado está en máximos de inflación. Aunque reconoce que tiene una zona seleccionada a la que hace un seguimiento.

La manera de seguir invirtiendo en España, será posible gracias a los contactos, tener personas de confianza que puedan visitar los inmuebles rápidamente es crucial. En este caso será un familiar el que lleve a cabo esa labor.

A nivel de contenido digital, tiene la idea de seguir haciendo videos, pero tal vez introducir alguno, aprovechando la ocasión de vivir en Miami. Sería explicar cómo comprar una casa en USA, cómo funcionan los bancos y las herramientas de análisis con contenido formativo.

También tiene en mente a parte del curso que ya tiene en el mercado sobre negociación, elaborar uno más completo desde el perfil del inversor, con un número reducido. 

Esperamos que su llegada al mercado americano sea con mucho éxito, seguro que consigue llegar a muchísima gente, de hecho el 20% de la gente que nos ve, son de Estados Unidos. Por ello le auguramos un incremento de seguidores interesados en el tema seguro.

Y si se anima a hacerlo en inglés, seguro que llega a ser el Top Investor con 100.000 suscritos en su canal próximamente.

Tampoco queríamos dejar pasar la oportunidad de recomendar su Podscast dónde da muy buenos consejos sobre invertir en inmuebles, bienes raíces y mercado inmobiliario, además es un formato estupendo, para los que salen a hacer deporte y a caminar. 

Que tengáis buena compra!