La Due Diligence jurídica es un proceso de investigación y análisis que se realiza antes de llevar a cabo una transacción comercial o financiera importante, como la compra de una empresa o propiedad inmobiliaria.

En este proceso, se examinan minuciosamente todos los aspectos legales de la operación para identificar cualquier riesgo legal o contingencia que pudiera existir.

Muchas veces, por desconocimiento, cuando vamos a comprar una casa no sabemos lo que estamos comprando.

En esta ocasión, le preguntamos a Helena cuáles son esos puntos básicos que habría que revisar antes de firmar el contrato si estás pensando en adquirir una propiedad y no has contratado un agente inmobiliario:

1. Título de propiedad: muchas veces se paga una reserva sin haber verificado quiénes son los propietarios y esto puede dar lugar a problemas a la hora de formalizar la compra. Por eso, es muy importante verificarlo.

2. Se confunde nota simple con título de propiedad. La nota simple no certifica el contenido.

3. Certificado de dominio de cargas (se solicita en el colegio de registradores): facilita información veraz y actualizada de las cargas que tiene una vivienda.

4. Certificado de la comunidad de propietarios: nos ayuda a saber si hay alguna obra, derrama o deuda con la comunidad. Este documento da muchas “pistas” sobre el ambiente que se respira en ese edificio, lo cual es muy importante para decidir comprar o no hacerlo.

5. Verificar si el vendedor es una persona no residente en España. En caso de que este fuera el caso, hay que estimar la plusvalía municipal que tiene que pagar ese vendedor. Hay que tener cuidado porque si el vendedor después de la firma se va del país, el cargo de la plusvalía pasa al comprador y... ¡Ya tenemos el lío montado!

6. Certificado del ayuntamiento que está al corriente de pago del IBI: mínimo de los últimos 4 años.

7. Verificación catastral: el IBI y la plusvalía se pagan en función del valor catastral, por lo que hay que tenerlo en cuenta.

En los últimos tiempos, esta opción está ganando relevancia debido a la falta de financiación y/o el tiempo que se tarda en ahorrar.

También para compradores que no conocen bien el barrio en el que quieren comprar, esta opción puede ser una buena solución.

Sin embargo, aunque se presenta como una buena opción, cuando se hace un alquiler con opción a compra, es importante tener muy bien redactadas todas las cláusulas del contrato:

1. Hay que establecer si una parte de los alquileres van a cuenta del precio final en caso de que después se ejecute la opción de la compra.

2. Hay que pactar si hay una prima o no. Este punto es importante porque esta prima si no se ejerce la opción de compra, se pierde. Además, el comprador tendría que pagar impuestos 2 veces: ITP por el valor de la prima y si la prima es inferior al 5% del valor de compra, tendría que pagar el ITP que corresponda según cada comunidad.

3. Inscribir la opción en el registro de la propiedad para que cubra al posible comprador en caso de que el vendedor decida vender su casa a un tercero.

Los Personal Shopper Inmobiliarios cuando trabajamos con nuestros clientes compradores, intentamos, por ejemplo, que el 100% del alquiler vaya a cuenta del precio final. No siempre se consigue, pero sí es una manera de asegurarte de que hay alguien velando por tus intereses.

¿Qué pasa si el vendedor se declara insolvente? ¿Hay algo que el pagador tenga que pagar que pase al vendedor?

Hay 3 supuestos en los que la vivienda puede responder en caso de que el vendedor no haya pagado sus impuestos:

1. IBI: la vivienda puede responder en caso de impago del vendedor de los últimos 4 años.

2. Impuesto de sucesiones: afección real de la vivienda. Si los propietarios acaban de heredar y se han bonificado y no han liquidado bien los impuestos. En caso de que Hacienda reclame esos impuestos y ellos no lo puedan pagar, la vivienda puede responder.

Hacienda no verifica que las autoliquidaciones estén bien hechas, por eso es muy importante revisar bien esta parte y asegurarnos de que todo esté en orden.

El certificado de la comunidad de propietarios es un documento que se exige por ley en el momento de la firma de la compraventa de una propiedad. Este documento debe indicar si existe alguna deuda por parte del vendedor con la comunidad de propietarios. Aunque la ley permite que se exonere esta obligación, es recomendable solicitar siempre el certificado para evitar futuros problemas.

La comunidad de propietarios tiene un crédito preferente para cobrar las deudas correspondientes al año en curso y a los tres años anteriores. En caso de que existan obligaciones pendientes con la comunidad, la propiedad puede responder por ellas.

Por lo tanto, es importante solicitar el certificado para conocer la situación actual de la vivienda en relación a la comunidad.

En cuanto a las derramas, pueden darse estos 3 supuestos:

1. Se aprueba una derrama y se giran los recibos cuando se va a hacer la compra venta. El vendedor debe dejar pagada la derrama.

2. Se aprueba una derrama, pero se establece que los recibos se irán girando mes a mes. El propietario pagaría hasta el día de la compra venta y el comprador el resto.

3. Se aprueba una derrama, pero se giran los recibos después de la compra venta. En ese caso, paga las derramas el comprador.

Nuestra función como PSI es defender los intereses del comprador y pactar que, una vez se han aprobado derramas, todas las cantidades pendientes tiene que pagarlas el comprador.

Principalmente, pueden darse 2 supuestos:

1. Retracto convencional: dos personas hacen un pacto para vender una casa en el que el vendedor puede arrepentirse y retirarse de la venta con las condiciones que se establezcan en este pacto de retro venta.

2. Derecho de retracto: es el derecho que tienen por ley por ejemplo los co propietarios de un inmueble. Si uno vende su parte, el otro co propietario tiene un retracto, es decir, puede colocarse en la situación de ese comprador y quedarse con la parte de esa vivienda.

3. Tanteo y retracto de los arrendatarios: cuando un vendedor vende un piso que tiene un arrendatario, el arrendatario tiene un derecho preferente de adquisición ante un tercero. En caso de que al inquilino no se le comuniquen las condiciones de la venta y se lleve a cabo la compra venta, el inquilino puede ejercer su derecho de retracto. La ley establece los siguientes plazos:

- Comunicar la venta: el propietario tiene 30 días para comunicar la venta al arrendatario y las condiciones.

- Derecho de retracto: el arrendatario tiene 180 días para ejercer su derecho de retracto. Si al inquilino no se le comunica la venta, tendría 30 días después desde que tenga conocimiento de la compra venta sin habérsele notificado.

Los suministros son deudas personales que dependen de quién ha contratado el servicio. Muchas compañías de suministros presionan al nuevo comprador para que se haga cargo de las deudas pendientes, pero no es una deuda que en ningún caso tenga que asumir el comprador.

Para evitar cualquier conflicto, lo recomendable es que el comprador contrate nuevos servicios con otras compañías. De esta manera, se asegura de no asumir los adeudos pendientes del anterior propietario y se evita cualquier problema financiero o legal en el futuro.

Y llegamos a la última cuestión legal que le planteamos a Helena Gallardo en esta entrevista.

Con la nueva ley de arrendamientos, ¿estaríamos obligados a continuar el alquiler si compramos una vivienda con inquilinos?

Helena nos aclara que con la nueva versión de la ley de arrendamiento, si hoy compramos una casa que tiene en vigor un contrato de arrendamiento posterior a marzo del 2019, el comprador tiene que respetar como máximo 5 años si el arrendador es persona física o 7 años si el arrendador es persona jurídica.

Por esta razón, esta opción de comprar una vivienda con inquilino es perfecta para inversores, ya que te aseguras de que la inversión se va a estar rentabilizando desde el inicio.

Aún así, como inversor, te recomendamos seguir las siguientes precauciones:

1. Pedir un histórico de las rentas y fechas para confirmar que no haya habido retrasos o impagos.

2. Hacer un documento de subrogación con el inquilino.

3. Pedir el documento de fianza para confirmar que todo está en orden para poder rendir "cuentas" en el futuro con el arrendador.