Problemas legales al comprar una casa en Espa√Īa

problemas-legales-al-comprar-casa

by Susana Olleros

mayo 3, 2023

Cómo Comprar una Casa

Problemas legales al comprar casa

10 claves para acertar

En Luxury Angels hemos tenido el placer de poder entrevistar a una de las personas con m√°s experiencia en derecho inmobiliario y problemas legales en Espa√Īa.

 Helena Gallardo, abogada y Master en Derecho Inmobiliario, presidenta de AEPSI (Asociaci√≥n Espa√Īola de Personal Shopper Inmobiliario) nos ha hablado sobre los principales problemas legales a la hora de comprar casa.

Comprar una  vivienda puede ser una de las inversiones m√°s importantes en la vida de una persona que puede presentar una serie de obst√°culos legales que dificulten o incluso impidan la transacci√≥n y hacer muy abrumador este proceso para el cliente comprador.

Por eso, es esencial saber cómo evitar posibles inconvenientes.

Atentos a los pasos y consejos legales para comprar casa que estuvimos revisando y comentando con Helena Gallardo.

CLAVE 1

¬ŅEs legal cobrar comisi√≥n al comprador?

Empezamos la entrevista con un tema que est√° causando mucha pol√©mica en el sector √ļltimamente... ¬ŅEs legal cobrar una comisi√≥n al comprador de una casa?

Hoy en día, cuando un comprador visita un inmueble, muchas veces se ve obligado a firmar una hoja de visita. Esta hoja de visita NO es motivo suficiente para que una inmobiliaria tenga derecho a cobrar unos honorarios. De hecho, se considera que es una cláusula abusiva y no negociada con el comprador.

La conclusi√≥n de Helena es que cobrar honorarios solamente es justo cuando contratas un servicio y, en el caso del comprador, no est√° contratando ning√ļn servicio al visitar un inmueble, por lo que el cobro de una comisi√≥n no ser√≠a justo.

CLAVE 2

Revisar las cl√°usulas del contrato de arras

El contrato de arras - tambi√©n conocido como contrato de se√Īal - es un acuerdo privado que se realiza entre el comprador y el vendedor de una propiedad, en el que ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa en una fecha posterior.

Aunque este contrato garantiza un acuerdo, existen algunas cláusulas que te permitirán reclamar el pacto en caso de que encuentres limitaciones legales. Por ejemplo, si has comprado una vivienda y no se te ha informado de cargas o afecciones que pueden afectar a tu vivencia - como problemas con las tuberías o grietas en los techos - tendrás derecho a reclamar tu vivencia ante vicios ocultos, y romper dicho contrato.

LUXURY ANGELS TIP

 Un comprador debe asesorarse por un Personal Shopper Inmobiliario, contratar sus servicios y que le represente en toda la operaci√≥n econ√≥mica que supone la compra venta para evitar este tipo de abusos.

CLAVE 3

Verificar los puntos clave de la Due Diligence

La Due Diligence jurídica es un proceso de investigación y análisis que se realiza antes de llevar a cabo una transacción comercial o financiera importante, como la compra de una empresa o propiedad inmobiliaria.

En este proceso, se examinan minuciosamente todos los aspectos legales de la operación para identificar cualquier riesgo legal o contingencia que pudiera existir.

Muchas veces, por desconocimiento, cuando vamos a comprar una casa no sabemos lo que estamos comprando.

En esta ocasión, le preguntamos a Helena cuáles son esos puntos básicos que habría que revisar antes de firmar el contrato si estás pensando en adquirir una propiedad y no has contratado un agente inmobiliario:

1. Título de propiedad: muchas veces se paga una reserva sin haber verificado quiénes son los propietarios y esto puede dar lugar a problemas a la hora de formalizar la compra. Por eso, es muy importante verificarlo.

2. Se confunde nota simple con título de propiedad. La nota simple no certifica el contenido.

3. Certificado de dominio de cargas (se solicita en el colegio de registradores): facilita informaci√≥n veraz y actualizada de las cargas que tiene una vivienda.

4. Certificado de la comunidad de propietarios: nos ayuda a saber si hay alguna obra, derrama o deuda con la comunidad. Este documento da muchas ‚Äúpistas‚ÄĚ sobre el ambiente que se respira en ese edificio, lo cual es muy importante para decidir comprar o no hacerlo.

5. Verificar si el vendedor es una persona no residente en Espa√Īa. En caso de que este fuera el caso, hay que estimar la plusval√≠a municipal que tiene que pagar ese vendedor. Hay que tener cuidado porque si el vendedor despu√©s de la firma se va del pa√≠s, el cargo de la plusval√≠a pasa al comprador y... ¬°Ya tenemos el l√≠o montado!

6. Certificado del ayuntamiento que est√° al corriente de pago del IBI: m√≠nimo de los √ļltimos 4 a√Īos.

7. Verificación catastral: el IBI y la plusvalía se pagan en función del valor catastral, por lo que hay que tenerlo en cuenta.

CLAVE 4

Alquiler con opción a compra: en qué consiste

En los √ļltimos tiempos, esta opci√≥n est√° ganando relevancia debido a la falta de financiaci√≥n y/o el tiempo que se tarda en ahorrar.

También para compradores que no conocen bien el barrio en el que quieren comprar, esta opción puede ser una buena solución.

Sin embargo, aunque se presenta como una buena opci√≥n, cuando se hace un alquiler con opci√≥n a compra, es importante tener muy bien redactadas todas las cl√°usulas del contrato:

1. Hay que establecer si una parte de los alquileres van a cuenta del precio final en caso de que después se ejecute la opción de la compra.

2. Hay que pactar si hay una prima o no. Este punto es importante porque esta prima si no se ejerce la opci√≥n de compra, se pierde. Adem√°s, el comprador tendr√≠a que pagar impuestos 2 veces: ITP por el valor de la prima y si la prima es inferior al 5% del valor de compra, tendr√≠a que pagar el ITP que corresponda seg√ļn cada comunidad.

3. Inscribir la opción en el registro de la propiedad para que cubra al posible comprador en caso de que el vendedor decida vender su casa a un tercero.

Los Personal Shopper Inmobiliarios cuando trabajamos con nuestros clientes compradores, intentamos, por ejemplo, que el 100% del alquiler vaya a cuenta del precio final. No siempre se consigue, pero sí es una manera de asegurarte de que hay alguien velando por tus intereses.

CLAVE 5

Deudas sobre la casa:

Cu√°ndo puede pasar la deuda del vendedor al inmueble

¬ŅQu√© pasa si el vendedor se declara insolvente? ¬ŅHay algo que el pagador tenga que pagar que pase al vendedor?

Hay 3 supuestos en los que la vivienda puede responder en caso de que el vendedor no haya pagado sus impuestos:

1. IBI: la vivienda puede responder en caso de impago del vendedor de los √ļltimos 4 a√Īos.

2. Impuesto de sucesiones: afección real de la vivienda. Si los propietarios acaban de heredar y se han bonificado y no han liquidado bien los impuestos. En caso de que Hacienda reclame esos impuestos y ellos no lo puedan pagar, la vivienda puede responder.

Hacienda no verifica que las autoliquidaciones estén bien hechas, por eso es muy importante revisar bien esta parte y asegurarnos de que todo esté en orden.

HELENA NOS COMENTA UN CASO REAL QUE HA PRESENCIADO HACE POCO...

En una operaci√≥n de una compra de un √°tico en Barcelona, pedimos la liquidaci√≥n de impuestos a la propietaria. 

La propietaria deb√≠a 1.200.000‚ā¨ de impuestos de sucesiones. El piso que est√°bamos comprando val√≠a 900.000‚ā¨. Si la propietaria no paga los impuestos, se reclaman sobre la vivienda, por lo que es muy importante asegurarse de esta situaci√≥n.

Para ello, pedimos una nota de localizaci√≥n en el registro de la propiedad para saber si esa mujer ten√≠a m√°s patrimonio. Confirmamos que ten√≠a 10 propiedades m√°s en Espa√Īa en localizaciones muy buenas. Por lo que nos quedamos m√°s tranquilos.

Hay que valorar el riesgo y decidir si lo asumes. Al ver la solvencia, puedes tomar una decisión más tranquilamente.

A veces crees que comprando la casa ya está todo resuelto y no siempre es así.
Los PSI vigilan que todos los procesos se hacen correctamente.

CLAVE 6

Deudas con la comunidad de propietarios y derramas

El certificado de la comunidad de propietarios es un documento que se exige por ley en el momento de la firma de la compraventa de una propiedad. Este documento debe indicar si existe alguna deuda por parte del vendedor con la comunidad de propietarios. Aunque la ley permite que se exonere esta obligación, es recomendable solicitar siempre el certificado para evitar futuros problemas.

La comunidad de propietarios tiene un cr√©dito preferente para cobrar las deudas correspondientes al a√Īo en curso y a los tres a√Īos anteriores. En caso de que existan obligaciones pendientes con la comunidad, la propiedad puede responder por ellas.

Por lo tanto, es importante solicitar el certificado para conocer la situación actual de la vivienda en relación a la comunidad.

En cuanto a las derramas, pueden darse estos 3 supuestos:

1. Se aprueba una derrama y se giran los recibos cuando se va a hacer la compra venta. El vendedor debe dejar pagada la derrama.

2. Se aprueba una derrama, pero se establece que los recibos se irán girando mes a mes. El propietario pagaría hasta el día de la compra venta y el comprador el resto.

3. Se aprueba una derrama, pero se giran los recibos después de la compra venta. En ese caso, paga las derramas el comprador.

Nuestra función como PSI es defender los intereses del comprador y pactar que, una vez se han aprobado derramas, todas las cantidades pendientes tiene que pagarlas el comprador.

CLAVE 7

Derecho de retracto sobre la propiedad

Principalmente, pueden darse 2 supuestos:

1. Retracto convencional: dos personas hacen un pacto para vender una casa en el que el vendedor puede arrepentirse y retirarse de la venta con las condiciones que se establezcan en este pacto de retro venta.

2. Derecho de retracto: es el derecho que tienen por ley por ejemplo los co propietarios de un inmueble. Si uno vende su parte, el otro co propietario tiene un retracto, es decir, puede colocarse en la situación de ese comprador y quedarse con la parte de esa vivienda.

3. Tanteo y retracto de los arrendatarios: cuando un vendedor vende un piso que tiene un arrendatario, el arrendatario tiene un derecho preferente de adquisición ante un tercero. En caso de que al inquilino no se le comuniquen las condiciones de la venta y se lleve a cabo la compra venta, el inquilino puede ejercer su derecho de retracto. La ley establece los siguientes plazos:

- Comunicar la venta: el propietario tiene 30 días para comunicar la venta al arrendatario y las condiciones.

- Derecho de retracto: el arrendatario tiene 180 d√≠as para ejercer su derecho de retracto. Si al inquilino no se le comunica la venta, tendr√≠a 30 d√≠as despu√©s desde que tenga conocimiento de la compra venta sin hab√©rsele notificado.

CLAVE 8

Comprobar suministros pendientes

Los suministros son deudas personales que dependen de qui√©n ha contratado el servicio. Muchas compa√Ī√≠as de suministros presionan al nuevo comprador para que se haga cargo de las deudas pendientes, pero no es una deuda que en ning√ļn caso tenga que asumir el comprador.

Para evitar cualquier conflicto, lo recomendable es que el comprador contrate nuevos servicios con otras compa√Ī√≠as. De esta manera, se asegura de no asumir los adeudos pendientes del anterior propietario y se evita cualquier problema financiero o legal en el futuro.

CONSEJO 9

Comprar viviendas con inquilinos

Y llegamos a la √ļltima cuesti√≥n legal que le planteamos a Helena Gallardo en esta entrevista.

Con la nueva ley de arrendamientos, ¬Ņestar√≠amos obligados a continuar el alquiler si compramos una vivienda con inquilinos?

Helena nos aclara que con la nueva versi√≥n de la ley de arrendamiento, si hoy compramos una casa que tiene en vigor un contrato de arrendamiento posterior a marzo del 2019, el comprador tiene que respetar como m√°ximo 5 a√Īos si el arrendador es persona f√≠sica o 7 a√Īos si el arrendador es persona jur√≠dica.

Por esta razón, esta opción de comprar una vivienda con inquilino es perfecta para inversores, ya que te aseguras de que la inversión se va a estar rentabilizando desde el inicio.

A√ļn as√≠, como inversor, te recomendamos seguir las siguientes precauciones:

1. Pedir un histórico de las rentas y fechas para confirmar que no haya habido retrasos o impagos.

2. Hacer un documento de subrogación con el inquilino.

3. Pedir el documento de fianza para confirmar que todo est√° en orden para poder rendir "cuentas" en el futuro con el arrendador.

BONUS

El Mejor consejo jurídico para comprar casa

Contrata un profesional

Recopilar información es importante, pero interpretarla correctamente es crucial en el proceso de compra de una propiedad.

Para anticiparse a problemas financieros y asegurarse una transacción segura, será fundamental contar con un asesor experto que se encargue de analizar toda la información y que pueda guiarte durante la compra.

Contratar un Personal Shopper Inmobiliario que te represente y asesore en la compra de tu vivienda.

El canal inmobiliario n¬ļ1 de Youtube

1.5 millones de personas ya lo han visto

¬ŅTodav√≠a no te has suscrito?

Luxury Angels, el canal inmobiliario para comprar casas N¬ļ1 en Youtube en Espa√Īa y Am√©rica Latina.

Si quieres conocernos, te invitamos a que veas nuestro canal de Youtube.

Y, despu√©s de ver los mejores consejos inmobiliarios, elige si quieres que Luxury Angels se ocupe de buscar la casa de tus sue√Īos...

Déjanos tus datos para

contactar contigo

Nombre *
Email *
Teléfono *
Presupuesto
Ciudad
Please Select One
  • Madrid
  • Barcelona
  • M√°laga
  • Valencia
  • Otras ciudades
Comentarios
0 of 350

También te puede interesar:

Luxury Angels en Youtube

¬ŅTodav√≠a no te has suscrito a nuestro Canal de Youtube

El Canal Inmobiliario N¬ļ1 de Youtube especialistas en Comprar Casas