Reacciones de expertos a la Ley de Vivienda en España

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by Luxury Angels

mayo 24, 2023

Cómo Comprar una Casa

Reacciones de expertos a la Ley de vivienda en españa 2023

Seguro que, a estas alturas, ya has escuchado alguna que otra opinión sobre la nueva Ley de Vivienda de España. Pero, ¿sabes por qué esta nueva Ley está generando tanta polémica

En Luxury Angels hemos tenido el placer de entrevistar a diferentes expertos del mundo inmobiliario y financiero para saber qué opinan de la nueva Ley.

Entre otras cosas veremos cómo afecta a los arrendadores y arrendatarios de viviendas, su impacto en el alquiler y en el mercado inmobiliario en general. A través de nuestros invitados, tratamos de explicar los puntos más importantes de esta nueva Ley, sus consecuencias sobre el parque de viviendas, arrendamientos, y oferta del mercado inmobiliario, así como la accesibilidad a la vivienda en general. 

En este post hemos tratado de recopilar las mejores respuestas a las preguntas que les hemos realizado.

Si quieres saber qué opinan los profesionales sobre la nueva Ley, ¡sigue leyendo!

INTRODUCCIÓN

¿Quiénes son los expertos inmobiliarios que hemos entrevistado?

Queremos presentar brevemente a los expertos inmobiliarios que hemos tenido el placer de entrevistar en nuestro canal:

Montse Cespedosa, educadora financiera y especialista en banca.

Vanesa Rubio, Directora de la Inmobiliaria Olympo en Tenerife y agente inmobiliaria de referencia en las Islas Canarias. 

Enric Jiménez, CEO de Property Buyers by Somrie.

Ignasi Roselló, Director de Immoaugusta en Barcelona.

Helena Gallardo, CEO de Nexitum y Presidenta de AEPSI.

PREGUNTA 1

¿Va a haber más viviendas en Oferta para solucionar el Alquiler?

MONTSE CESPEDOSA

"Rotundamente no. El inversor inmobiliario no quiere ser un gran tenedor por la inseguridad jurídica que les produce la nueva Ley. Están viendo que no les sale rentable mantener sus inmuebles en alquiler, por lo que muchos propietarios se están planteando vender sus viviendas."

VANESA RUBIO

"Esta Ley se centra mucho en el alquiler, se ve al propietario como al “malo” de la película. El propietario no va a poder actualizar la renta, habrá una pérdida de valor. No hay un equilibrio entre las partes."

ENRIC JIMÉNEZ

"Creo que no va a haber más viviendas aunque, supuestamente, este sea el objetivo de la nueva Ley. Al regular el precio, los propietarios quedan desprotegidos."

IGNASI ROSELLÓ

"No, va a pasar todo lo contrario. Los propietarios ya están empezando a mostrarse preocupados. Va a haber menos viviendas porque los propietarios cerrarán los pisos a la espera de venderlos o dejárselo a un familiar, por ejemplo. Porque si les suben los gastos, no podrán tener el rendimiento que esperan. Se fomentarán los pagos en B, disminuirán los mantenimientos a las viviendas y la oferta de viviendas se reducirá."

HELENA GALLARDO

"Creo que se va a reducir como mínimo un 10%. Cuando estás en el mercado cada día y hablas con propietarios y pequeños inversores, ves la realidad de lo que está pasando. Por un lado, los pequeños inversores han decidido parar y no comprar, así que no pondrán sacar nuevas viviendas en alquiler. Por otro lado, los propietarios nos dicen lo mismo, que no tienen ningún incentivo por la inseguridad jurídica que les genera tanto el tema de los desahucios como las actualizaciones del IPC de las rentas."

PREGUNTA 2

¿Tendremos un Parque de Vivienda de Alquiler de Mejor Calidad?

MONTSE CESPEDOSA

"No. Los propietarios actuales van a minimizar la inversión en sus inmuebles en cuanto a reformas etc. Tienen que valorar la rentabilidad. Hay que tener mucho cuidado para que no se formen “guetos” de alquiler. Es importante controlar los % de pisos alquilados en cada comunidad."

ENRIC JIMÉNEZ

"Al trasladar algunos gastos de los inquilinos a los propietarios como, por ejemplo, los honorarios de las inmobiliarias, los propietarios pasan a tener más gastos y por tanto van a invertir menos en el mantenimiento de las viviendas."

IGNASI ROSELLÓ

"Es de sentido común. Si la vivienda te da un buen rendimiento, inviertes en ella. Pero si ahora vas a tener un rendimiento inferior, no se va a invertir en ella. Solo los mínimos imprescindibles. El objetivo de los propietarios va a ser recortar gastos. No solo en tu piso, si no en el edificio. El deterioro será mayor en todas las viviendas."

HELENA GALLARDO

"Es muy difícil que si no hay buenas bonificaciones e incentivos fiscales para los propietarios, tengan ganas de reformar sus viviendas. Por lo que creo que el parque de viviendas en alquiler estará cada vez más deteriorado."

RELEXIÓN DE LUXURY

La nueva Ley de Vivienda puede provocar que disminuya el mantenimiento no solo de las viviendas, si no también de los edificios, ya que a los propietarios que tengan sus casas para alquilar, no les va a compensar apoyar ninguna reforma para mejorar la comunidad. Esto provocará que las casas bajen su nivel de calidad en general.

PREGUNTA 3

¿El resultado de la Ley va a conseguir mayor cantidad de viviendas en Alquiler?

MONTSE CESPEDOSA

"Es un arma de doble filo porque las viviendas del SAREB, por ejemplo, no están en buenas zonas. Se va a poder alquiler barato, pero no toda la gente joven quiere vivir en según qué zonas de alquiler. En Barcelona para poder alquilar un piso, ahora mismo te piden muchísima documentación. Es prácticamente como analizar un expediente hipotecario. Para tener una garantía de pago. Frente a la inseguridad jurídica, los propietarios valoran muchísimo la solvencia económica de los inquilinos. El asesoramiento profesional es fundamental."

VANESA RUBIO

"En Islas menores no hay viviendas en alquiler. Esto es un problema tremendo. No se le está dando una seguridad jurídica al propietario."

ENRIC JIMÉNEZ

"Es evidente que no. Nada hacer pensar que vayamos a tener más viviendas."

IGNASI ROSELLÓ

"No. No veo nada en la Ley que me haga pensar que vaya a haber mayor cantidad de viviendas. Los precios bajarán, pero aquí lo que se busca es el acceso a un mayor nº de personas. Si se regula el precio por Ley habrá pagos en B, cláusulas de resolución que serán graves para los inquilinos... Habrá menos viviendas porque los propietarios alarmados buscarán otras soluciones como dejar sus pisos a familiares."

HELENA GALLARDO

"Es cierto que se habla de una cesión de viviendas, pero gran parte de estas viviendas están dispersas en zonas que no tienen mucha demanda o que están poco habitadas, lo que no va a solventar el problema que tenemos actualmente en las grandes cuidados, donde sí hay mucha demanda y poca oferta."

PREGUNTA 4

¿Te sientes protegido por la Ley como propietaria?

MONTSE CESPEDOSA

"No. Ni como propietario para alquiler, ni como propietario de vivienda habitual.
Hay una inseguridad jurídica muy importante."

VANESA RUBIO

"En Canarias hay mucho el alquiler vacacional. Muchos propietarios que tenían sus viviendas en alquiler convencional o de larga temporada, las han retirado para alquilarlas de forma vacacional porque tienen más rentabilidad y mayor seguridad jurídica. Esto es un grave problema."

ENRIC JIMÉNEZ

"La protección es que en el momento que no te paguen, el inquilino no se pueda quedar viviendo sin pagar. Con esta Ley no han transmitido nada que garantice la seguridad del propietario."

IGNASI ROSELLÓ

"Los desahucios serán más complicados. Como propietario no me siento protegido. Los aspectos que más preocupan a los propietarios son que los pagos se realicen a tiempo y la ocupación. Esta Ley no resuelve ninguno de estos problemas."

HELENA GALLARDO

No me siento más protegida por la inseguridad jurídica que tengo a la hora de que se me plantee un desahucio por falta de pago o que ocupen mi vivienda. No hay medidas anti ocupación. Sigo igual de desprotegida y no veo ningún incentivo que me anime a comprar más viviendas para ponerlas en alquiler. Luego está el problema de los grandes tenedores. Sinceramente, no veo medidas que fomenten que haya mayor cantidad de viviendas para el alquiler."

MONTSE CESPEDOSA NOS HACE UNA REFLEXIÓN...

En mi opinión, a la hora de comprar una vivienda hay que hacerlo con cabeza.

Por un lado hay que valorar la situación del mercado inmobiliario y la evolución del mismo en el tiempo. Y, por otro lado, es muy importante valorar si tu posición financiera puede estar a tu favor en los momentos de crisis para aprovechar las oportunidades.

PREGUNTA 5

¿Qué medidas crees que aumentarían la Oferta de Viviendas?

MONTSE CESPEDOSA

"La principal medida sería la seguridad jurídica del inversor, propietario o gran tenedor. El problema que tiene el inversor inmobiliario es una falta de seguridad y de información.
Y que haya un beneficio fiscal significativo. Para que haya más vivienda en alquiler, más que topar el precio, sería un compromiso de construir viviendas para alquiler social."

VANESA RUBIO

"Todas las medidas que fomenten la oferta.  Construcción respetuosa con el medio ambiente, sostenibles. Que las obras paradas se puedan recuperar. Dar una mayor seguridad jurídica al propietario. En la nueva Ley no se habla de la ocupación ilegal de la vivienda, lo cual genera mucha inseguridad."

ENRIC JIMÉNEZ

"Yo plantearía 2 soluciones:
1. Hay muchísimas viviendas de banca y de fondos de inversión: si todas estas viviendas salieran al mercado de alquiler, daría de inicio mucha más oferta.
2. Protegiendo y dando herramientas a los propietarios para que en caso de impago estuvieran protegidos y la solución fuera ágil."

IGNASI ROSELLÓ

"El objetivo del parque de viviendas pública debería ser del 10% - 20%. Si pretendemos que ese sea el parque en 10 años, hay que ponerse manos a la obra hoy. El problema es que, a veces, el suelo publico se comercializa en vez de utilizarlo para lo que está.
De cara a los propietarios, hay que incentivarles: ayuda para los impagos, incentivos fiscales, ayudas para reformar los pisos si son para el alquiler etc. En resumen, hay que incentivarles, no castigarles."

HELENA GALLARDO

"Todo pasa por más suelo público. Recalificar más suelo como urbano, que se faciliten más licencias para construcción. Hay miles de locales que están cerrados y las normas de cambio de uso son muy exigentes. Si se pudieran flexibilizar estas normas des cambio de uso, muchos de estos locales podrían transformarse en vivienda para el alquiler."

PREGUNTA 6

¿Van a aumentar las Ventas? ¿Habrá más oportunidades de Compra?

MONTSE CESPEDOSA

"Yo creo que sí se van a producir más ventas, va a incrementar en el sector inmobiliario el volumen de casa y habrá más oportunidades de compra."

VANESA RUBIO

"Pueden salir más viviendas a la venta, pero no necesariamente se va a traducir en que haya más ventas porque la situación económica y política de incertidumbre actual no ayuda. Estamos en un momento un poco delicado, con elecciones... Saldrán muchas viviendas del mercado del alquiler, pero habrá que ver en qué se traduce esta salida."

ENRIC JIMÉNEZ

"Lo dudo un poco. Estoy analizando el comportamiento que puede tener un propietario. En el mercado sí que puede haber mejores oportunidades de negociación."

IGNASI ROSELLÓ

"El propietario alarmado va a tratar de vender, pero con las dificultades de compra que hay no se cerrarán más operaciones, aunque sí haya más viviendas a la venta. Puede que se ajuste el precio debido a esto."

HELENA GALLARDO

"Para los compradores sí podemos pensar que va a venir un buen momento porque si las viviendas que dejan estar disponibles para el alquiler, se ponen a al venta, para los compradores se traducirá en un aumento de oportunidades. Es aquí donde los profesionales que ayudamos a comprar tenemos esa labor de asesorar a nuestros clientes y ayudarles a filtrar para hacer buenas compras. Pero, en la balanza, si aumentan las viviendas de compra es porque bajan las de alquiler."

LA REALIDAD ES QUE...

España es el país de Europa con más propietario individual de vivienda.

Es un país de pequeños propietarios, no de grandes fondos de inversión, ni especuladores.

El 80% de los propietarios en España son pequeños propietarios, que son las personas más afectadas por la nueva Ley de Vivienda.

CONCLUSIÓN

Algo en lo que coinciden todos los expertos a los que hemos entrevistado, es que para la redacción de esta nueva Ley de Vivienda en España no han consultado a las personas que realmente están en el mercado inmobiliario día a día. Es decir, a los expertos inmobiliarios de este país.

Seguramente por esta razón, las personas que hemos entrevistado coinciden en que no va a ser fácil que esta nueva Ley cumpla con los objetivos para los que, supuestamente, está pensada.

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