Reacciones de expertos a la Ley de Vivienda en Espa√Īa

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by Luxury Angels

mayo 24, 2023

Cómo Comprar una Casa

Reacciones de expertos a la Ley de vivienda en espa√Īa 2023

Seguro que, a estas alturas, ya has escuchado alguna que otra opini√≥n sobre la nueva Ley de Vivienda de Espa√Īa. Pero, ¬Ņsabes por qu√© esta nueva Ley est√° generando tanta pol√©mica

En Luxury Angels hemos tenido el placer de entrevistar a diferentes expertos del mundo inmobiliario y financiero para saber qu√© opinan de la nueva Ley.

Entre otras cosas veremos c√≥mo afecta a los arrendadores y arrendatarios de viviendas, su impacto en el alquiler y en el mercado inmobiliario en general. A trav√©s de nuestros invitados, tratamos de explicar los puntos m√°s importantes de esta nueva Ley, sus consecuencias sobre el parque de viviendas, arrendamientos, y oferta del mercado inmobiliario, as√≠ como la accesibilidad a la vivienda en general. 

En este post hemos tratado de recopilar las mejores respuestas a las preguntas que les hemos realizado.

Si quieres saber qué opinan los profesionales sobre la nueva Ley, ¡sigue leyendo!

INTRODUCCI√ďN

¬ŅQui√©nes son los expertos inmobiliarios que hemos entrevistado?

Queremos presentar brevemente a los expertos inmobiliarios que hemos tenido el placer de entrevistar en nuestro canal:

Montse Cespedosa, educadora financiera y especialista en banca.

Vanesa Rubio, Directora de la Inmobiliaria Olympo en Tenerife y agente inmobiliaria de referencia en las Islas Canarias. 

Enric Jiménez, CEO de Property Buyers by Somrie.

Ignasi Roselló, Director de Immoaugusta en Barcelona.

Helena Gallardo, CEO de Nexitum y Presidenta de AEPSI.

PREGUNTA 1

¬ŅVa a haber m√°s viviendas en Oferta para solucionar el Alquiler?

MONTSE CESPEDOSA

"Rotundamente no. El inversor inmobiliario no quiere ser un gran tenedor por la inseguridad jurídica que les produce la nueva Ley. Están viendo que no les sale rentable mantener sus inmuebles en alquiler, por lo que muchos propietarios se están planteando vender sus viviendas."

VANESA RUBIO

"Esta Ley se centra mucho en el alquiler, se ve al propietario como al ‚Äúmalo‚ÄĚ de la pel√≠cula. El propietario no va a poder actualizar la renta, habr√° una p√©rdida de valor. No hay un equilibrio entre las partes."

ENRIC JIM√ČNEZ

"Creo que no va a haber m√°s viviendas aunque, supuestamente, este sea el objetivo de la nueva Ley. Al regular el precio, los propietarios quedan desprotegidos."

IGNASI ROSELL√ď

"No, va a pasar todo lo contrario. Los propietarios ya est√°n empezando a mostrarse preocupados. Va a haber menos viviendas porque los propietarios cerrar√°n los pisos a la espera de venderlos o dej√°rselo a un familiar, por ejemplo. Porque si les suben los gastos, no podr√°n tener el rendimiento que esperan. Se fomentar√°n los pagos en B, disminuir√°n los mantenimientos a las viviendas y la oferta de viviendas se reducir√°."

HELENA GALLARDO

"Creo que se va a reducir como m√≠nimo un 10%. Cuando est√°s en el mercado cada d√≠a y hablas con propietarios y peque√Īos inversores, ves la realidad de lo que est√° pasando. Por un lado, los peque√Īos inversores han decidido parar y no comprar, as√≠ que no pondr√°n sacar nuevas viviendas en alquiler. Por otro lado, los propietarios nos dicen lo mismo, que no tienen ning√ļn incentivo por la inseguridad jur√≠dica que les genera tanto el tema de los desahucios como las actualizaciones del IPC de las rentas."

PREGUNTA 2

¬ŅTendremos un Parque de Vivienda de Alquiler de Mejor Calidad?

MONTSE CESPEDOSA

"No. Los propietarios actuales van a minimizar la inversi√≥n en sus inmuebles en cuanto a reformas etc. Tienen que valorar la rentabilidad. Hay que tener mucho cuidado para que no se formen ‚Äúguetos‚ÄĚ de alquiler. Es importante controlar los % de pisos alquilados en cada comunidad."

ENRIC JIM√ČNEZ

"Al trasladar algunos gastos de los inquilinos a los propietarios como, por ejemplo, los honorarios de las inmobiliarias, los propietarios pasan a tener m√°s gastos y por tanto van a invertir menos en el mantenimiento de las viviendas."

IGNASI ROSELL√ď

"Es de sentido com√ļn. Si la vivienda te da un buen rendimiento, inviertes en ella. Pero si ahora vas a tener un rendimiento inferior, no se va a invertir en ella. Solo los m√≠nimos imprescindibles. El objetivo de los propietarios va a ser recortar gastos. No solo en tu piso, si no en el edificio. El deterioro ser√° mayor en todas las viviendas."

HELENA GALLARDO

"Es muy difícil que si no hay buenas bonificaciones e incentivos fiscales para los propietarios, tengan ganas de reformar sus viviendas. Por lo que creo que el parque de viviendas en alquiler estará cada vez más deteriorado."

RELEXI√ďN DE LUXURY

La nueva Ley de Vivienda puede provocar que disminuya el mantenimiento no solo de las viviendas, si no también de los edificios, ya que a los propietarios que tengan sus casas para alquilar, no les va a compensar apoyar ninguna reforma para mejorar la comunidad. Esto provocará que las casas bajen su nivel de calidad en general.

PREGUNTA 3

¬ŅEl resultado de la Ley va a conseguir mayor cantidad de viviendas en Alquiler?

MONTSE CESPEDOSA

"Es un arma de doble filo porque las viviendas del SAREB, por ejemplo, no est√°n en buenas zonas. Se va a poder alquiler barato, pero no toda la gente joven quiere vivir en seg√ļn qu√© zonas de alquiler. En Barcelona para poder alquilar un piso, ahora mismo te piden much√≠sima documentaci√≥n. Es pr√°cticamente como analizar un expediente hipotecario. Para tener una garant√≠a de pago. Frente a la inseguridad jur√≠dica, los propietarios valoran much√≠simo la solvencia econ√≥mica de los inquilinos. El asesoramiento profesional es fundamental."

VANESA RUBIO

"En Islas menores no hay viviendas en alquiler. Esto es un problema tremendo. No se le está dando una seguridad jurídica al propietario."

ENRIC JIM√ČNEZ

"Es evidente que no. Nada hacer pensar que vayamos a tener m√°s viviendas."

IGNASI ROSELL√ď

"No. No veo nada en la Ley que me haga pensar que vaya a haber mayor cantidad de viviendas. Los precios bajar√°n, pero aqu√≠ lo que se busca es el acceso a un mayor n¬ļ de personas. Si se regula el precio por Ley habr√° pagos en B, cl√°usulas de resoluci√≥n que ser√°n graves para los inquilinos... Habr√° menos viviendas porque los propietarios alarmados buscar√°n otras soluciones como dejar sus pisos a familiares."

HELENA GALLARDO

"Es cierto que se habla de una cesión de viviendas, pero gran parte de estas viviendas están dispersas en zonas que no tienen mucha demanda o que están poco habitadas, lo que no va a solventar el problema que tenemos actualmente en las grandes cuidados, donde sí hay mucha demanda y poca oferta."

PREGUNTA 4

¬ŅTe sientes protegido por la Ley como propietaria?

MONTSE CESPEDOSA

"No. Ni como propietario para alquiler, ni como propietario de vivienda habitual.
Hay una inseguridad jurídica muy importante."

VANESA RUBIO

"En Canarias hay mucho el alquiler vacacional. Muchos propietarios que tenían sus viviendas en alquiler convencional o de larga temporada, las han retirado para alquilarlas de forma vacacional porque tienen más rentabilidad y mayor seguridad jurídica. Esto es un grave problema."

ENRIC JIM√ČNEZ

"La protección es que en el momento que no te paguen, el inquilino no se pueda quedar viviendo sin pagar. Con esta Ley no han transmitido nada que garantice la seguridad del propietario."

IGNASI ROSELL√ď

"Los desahucios serán más complicados. Como propietario no me siento protegido. Los aspectos que más preocupan a los propietarios son que los pagos se realicen a tiempo y la ocupación. Esta Ley no resuelve ninguno de estos problemas."

HELENA GALLARDO

No me siento m√°s protegida por la inseguridad jur√≠dica que tengo a la hora de que se me plantee un desahucio por falta de pago o que ocupen mi vivienda. No hay medidas anti ocupaci√≥n. Sigo igual de desprotegida y no veo ning√ļn incentivo que me anime a comprar m√°s viviendas para ponerlas en alquiler. Luego est√° el problema de los grandes tenedores. Sinceramente, no veo medidas que fomenten que haya mayor cantidad de viviendas para el alquiler."

MONTSE CESPEDOSA NOS HACE UNA REFLEXI√ďN...

En mi opinión, a la hora de comprar una vivienda hay que hacerlo con cabeza.

Por un lado hay que valorar la situación del mercado inmobiliario y la evolución del mismo en el tiempo. Y, por otro lado, es muy importante valorar si tu posición financiera puede estar a tu favor en los momentos de crisis para aprovechar las oportunidades.

PREGUNTA 5

¬ŅQu√© medidas crees que aumentar√≠an la Oferta de Viviendas?

MONTSE CESPEDOSA

"La principal medida sería la seguridad jurídica del inversor, propietario o gran tenedor. El problema que tiene el inversor inmobiliario es una falta de seguridad y de información.
Y que haya un beneficio fiscal significativo. Para que haya más vivienda en alquiler, más que topar el precio, sería un compromiso de construir viviendas para alquiler social."

VANESA RUBIO

"Todas las medidas que fomenten la oferta.  Construcci√≥n respetuosa con el medio ambiente, sostenibles. Que las obras paradas se puedan recuperar. Dar una mayor seguridad jur√≠dica al propietario. En la nueva Ley no se habla de la ocupaci√≥n ilegal de la vivienda, lo cual genera mucha inseguridad."

ENRIC JIM√ČNEZ

"Yo plantearía 2 soluciones:
1. Hay muchísimas viviendas de banca y de fondos de inversión: si todas estas viviendas salieran al mercado de alquiler, daría de inicio mucha más oferta.
2. Protegiendo y dando herramientas a los propietarios para que en caso de impago estuvieran protegidos y la solución fuera ágil."

IGNASI ROSELL√ď

"El objetivo del parque de viviendas p√ļblica deber√≠a ser del 10% - 20%. Si pretendemos que ese sea el parque en 10 a√Īos, hay que ponerse manos a la obra hoy. El problema es que, a veces, el suelo publico se comercializa en vez de utilizarlo para lo que est√°.
De cara a los propietarios, hay que incentivarles: ayuda para los impagos, incentivos fiscales, ayudas para reformar los pisos si son para el alquiler etc. En resumen, hay que incentivarles, no castigarles."

HELENA GALLARDO

"Todo pasa por m√°s suelo p√ļblico. Recalificar m√°s suelo como urbano, que se faciliten m√°s licencias para construcci√≥n. Hay miles de locales que est√°n cerrados y las normas de cambio de uso son muy exigentes. Si se pudieran flexibilizar estas normas des cambio de uso, muchos de estos locales podr√≠an transformarse en vivienda para el alquiler."

PREGUNTA 6

¬ŅVan a aumentar las Ventas? ¬ŅHabr√° m√°s oportunidades de Compra?

MONTSE CESPEDOSA

"Yo creo que sí se van a producir más ventas, va a incrementar en el sector inmobiliario el volumen de casa y habrá más oportunidades de compra."

VANESA RUBIO

"Pueden salir más viviendas a la venta, pero no necesariamente se va a traducir en que haya más ventas porque la situación económica y política de incertidumbre actual no ayuda. Estamos en un momento un poco delicado, con elecciones... Saldrán muchas viviendas del mercado del alquiler, pero habrá que ver en qué se traduce esta salida."

ENRIC JIM√ČNEZ

"Lo dudo un poco. Estoy analizando el comportamiento que puede tener un propietario. En el mercado sí que puede haber mejores oportunidades de negociación."

IGNASI ROSELL√ď

"El propietario alarmado va a tratar de vender, pero con las dificultades de compra que hay no se cerrarán más operaciones, aunque sí haya más viviendas a la venta. Puede que se ajuste el precio debido a esto."

HELENA GALLARDO

"Para los compradores sí podemos pensar que va a venir un buen momento porque si las viviendas que dejan estar disponibles para el alquiler, se ponen a al venta, para los compradores se traducirá en un aumento de oportunidades. Es aquí donde los profesionales que ayudamos a comprar tenemos esa labor de asesorar a nuestros clientes y ayudarles a filtrar para hacer buenas compras. Pero, en la balanza, si aumentan las viviendas de compra es porque bajan las de alquiler."

LA REALIDAD ES QUE...

Espa√Īa es el pa√≠s de Europa con m√°s propietario individual de vivienda.

Es un pa√≠s de peque√Īos propietarios, no de grandes fondos de inversi√≥n, ni especuladores.

El 80% de los propietarios en Espa√Īa son peque√Īos propietarios, que son las personas m√°s afectadas por la nueva Ley de Vivienda.

CONCLUSI√ďN

Algo en lo que coinciden todos los expertos a los que hemos entrevistado, es que para la redacci√≥n de esta nueva Ley de Vivienda en Espa√Īa no han consultado a las personas que realmente est√°n en el mercado inmobiliario d√≠a a d√≠a. Es decir, a los expertos inmobiliarios de este pa√≠s.

Seguramente por esta razón, las personas que hemos entrevistado coinciden en que no va a ser fácil que esta nueva Ley cumpla con los objetivos para los que, supuestamente, está pensada.

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