Tasaciones Inmobiliarias: Guía Completa Con 1 Tasador Oficial

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by Susana Olleros

junio 5, 2023

Cómo Comprar una Casa

Tasaciones inmobiliarias: Guía completa con un tasador oficial

Si quieres tasar una vivienda, ¡has llegado al lugar indicado!

En Luxury Angels hemos tenido el placer de entrevistar a Roberto Díaz Rubio, tasador inmobiliario y perito profesional, CEO de LMT Consultores, que trabaja para la tasadora homologada AESVAL.

En esta entrevista intentamos darte las respuestas sobre cómo tasar una vivienda y qué puedes esperar de las tasaciones inmobiliarias.

¿Nos acompañas?

PREGUNTA 1

Informe de tasación homologada: cómo se presenta

¿Qué es un Informe de Tasación Homologada?

Es un Informe tipo de tasación para finalidad hipotecaria. Una persona que necesita un crédito para comprar una vivienda, necesita hacer una tasación de la vivienda que quiere comprar.

Lo que va a recibir es un informe de una sociedad homologada por el Banco de España. Todos los informes de todas las sociedades son prácticamente iguales, ya que tiene una estructura y un contenido establecido en la orden ECO de Valoraciones Inmobiliarias para finalidad hipotecaria.

PREGUNTA 2

¿Qué diferencia hay entre certificado de tasación y el Informe de Tasación?: ¿el banco te pide los dos?

El Informe de Tasación es el informe completo y el Certificado de Tasación es un resumen de 2 o 3 páginas en el que vienen todos los valores de tasación necesarios y es el documento que se adjunta a la escritura de préstamo hipotecario.

PREGUNTA 3

Finalidades de la tasación: garantía hipotecaria, subasta, herencias..

Las principales finalidades que nos encontramos son:

1. Préstamo hipotecario.

2. Proceso de reparto de herencia en el que necesitas conocer el valor de los inmuebles para que el reparto sea lo más equitativo posible.

3. Cuando compras una vivienda, aunque no pidas crédito hipotecario, liquidas a Hacienda por el impuesto de transmisiones. Si Hacienda no está conforme con el valor que tú has declarado en la escritura, es decir, el valor de compra venta, te va a hacer una liquidación complementaria. Si tú no estás de acuerdo con ese valor que ha dado Hacienda a tu inmueble, puedes solicitar una tasación pericial y aportarla. Si Hacienda no está de acuerdo con la tasación que has aportado, se nombra un perito tercero que va a hacer una tasación pericial contradictoria. Y esta tasación es la que finalmente se da como válida a la hora de liquidar impuestos.

La Administración valora conforme a los baremos que tiene de costes de construcción etc. pero la Administración no visita el inmueble. Los valores que estima Hacienda a veces no tienen nada que ver con el valor real del inmueble por el estado del mismo.

En función de cada finalidad, debes aplicar distintas metodologías.

PREGUNTA 4

Certificado de tasación: arranca con la fecha de la visita y si está ocupado o no. ¿Por qué?

Una tasación tiene una vigencia de 6 meses desde la fecha del certificado.

Saber si el inmueble está ocupado o no tiene importancia sobre todo para tasaciones con finalidad hipotecaria cuando el inmueble está ocupado por una persona distinta a la propiedad o al futuro comprador. Es decir, si es un inmueble alquilado a un tercero.

En estos casos, la tasación hay que realizarla con el "Método de actualización de rentas" y se tiene que aportar el contrato de alquiler y el último recibo del alquiler para poder realizar el cálculo. Si no se aportara esta documentación, el informe queda condicionado y sería muy difícil que el banco financiara el préstamo hipotecario.

NO OLVIDES QUE...

Si una vivienda está ocupada por un tercero que no tiene relación con la parte vendedora ni compradora, el informe de Tasaciones queda CONDICIONADO y el banco no podría seguir con el proceso de tramitación del préstamo hipotecario.

PREGUNTA 5

Resumen de valores y métodos de tasación

a) Valor de Reposición a Bruto: es el valor de lo que costaría construir un inmueble igual que el que estamos valorando pero utilizando las metodologías y materiales a día de hoy.

b) Valor de Reemplazamiento Neto: es el Valor de Reposición a Bruto pero depreciado por un % equivalente a la depreciación física por antigüedad del inmueble y a la depreciación funcional por estado de conservación.

c) Valor de Comparación: es el valor que obtenemos realizando comparaciones con inmuebles de alrededor mediante la homogenización de 6 comparables (inmuebles muy similares al que estamos valorando). Se obtiene un valor medio unitario que multiplicado por la superficie del inmueble, obtienes el valor de comparación.

d) Valor del Seguro: Valor de Tasación - Valor del Suelo: el valor mínimo por el que tienes que asegurar el Inmueble. 

e) Valor del Seguro: Valor reposición a bruto - Valor del Suelo: el valor mínimo por el que tienes que asegurar el Inmueble.

Uno de los requisitos que solicitan las entidades financieras es que el inmueble que se va a hipotecar tenga un seguro y ese seguro tiene que tener un valor mínimo por esa cantidad.

A VER SI LO HEMOS ENTENDIDO...

El valor de coste y de reposición a neto siempre se utilizan. Cuando hay inmuebles comparables se utiliza también el valor de comparación. El valor de tasación sería el menor de los dos.

En zonas en las que el mercado está hundido, se puede dar el caso de que construir un inmueble nuevo sea más caro que lo que hay en venta en esa zona. En estos casos el valor de Tasación sería el menor de los dos. 

Cuando el valor de comparación es más bajo que el valor de reposición a neto se escoge el de comparación.

PREGUNTA 6

Superficie Útil Comprobada y Superficie Zonas Comunes

La superficie construida en zonas comunes también se tasa y es un ratio respecto de la superficie útil. En tasación de inmuebles de división horizontal, el ratio suele estar en que la superficie construida con zonas comunes en 1,20 o 1,30 respecto a la superficie útil.

Las viviendas que tienen muchas zonas comunes como, por ejemplo, las viviendas que están ubicadas en urbanizaciones con piscina, gimnasio etc. sube este ratio.

PREGUNTA 7

Limitaciones al dominio, derechos reales y servidumbres

Las limitaciones al dominio son limitaciones que aparecen en la Nota Simple Registral del Inmueble que se va a valorar con una antigüedad máxima de 3 meses. Sirven para comprobar si existen cargas o limitaciones al dominio, por ejemplo, el usufructo de la vivienda. Esto es importante, ya que no se hipotecan viviendas que tengan usufructos pendientes.

Los derechos reales afectan, por ejemplo, a las viviendas de protección oficial. En la Comunidad de Madrid, la propia Comunidad tiene derecho de tanteo.  Una vivienda de protección oficial nunca puede tener un valor de tasación mayor que el valor máximo legal. Y no debería tener nunca un valor de venta que el valor máximo legal.

La servidumbre es un derecho real impuesto sobre un predio en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

UN EJEMPLO DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS

Si vives en una vivienda en las que hay una ventana que da a un patio de una manzana vecina, estás tomando las vistas de un edificio que no es el tuyo. Si la servidumbre está inscrita, no hay problema, pero si no está inscrita, te pueden tapiar la ventana y eso influye en el valor de tu inmueble. 

PREGUNTA 8

Advertencias en Tasaciones Inmobiliarias

Las advertencias que aparecen en los informes de Tasación son advertencias de tipo urbanístico

Por ejemplo, las viviendas de protección oficial que se descalifican por antigüedad, pero no se cancelan registralmente, siguen figurando en la nota simple como vivienda de protección oficial.

También se ponen advertencias para elementos que existen construidos, pero que no están inscritos.

Otro ejemplo, son viviendas consolidadas en suelo urbano consolidado que tras un plano de urbanismo afecta a las viviendas y pasan a ser suelo urbano no consolidado. En la Tasación se valora cada caso concreto y se establecen las advertencias necesarias en el informe.

PREGUNTA 9

Cómo se valora una casa: coeficientes de ponderación

¿Cómo influyen los coeficientes de ponderación en el valor final de tasación de una casa?

Ya hemos comentado que el valor de comparación se obtiene a partir de una muestra de 6 inmuebles comparables o testigos que son muy similares al inmueble que se está valorando.

Pero, a pesar de ser muy similares, hay que comparar en base a diferentes conceptos: espacio homogéneo, superficie, antigüedad, calidad constructiva (no solo del inmueble, si no del edificio en general), nivel de las terminaciones (se valora la calidad terminaciones y el estado de conservación), otros (conceptos que el tasador considere que influyen en el valor respecto a los testigos).

A LA HORA DE TASAR UN INMUEBLE...

También se valoran los negocios que hay en los bajos del edificio. Por ejemplo, si hay un after, una discoteca, un club de alterne etc., pondera negativamente en la Tasación. Si este negocio se transforma en un supermercado, pasa de puntuar negativamente a puntuar positivamente porque tienes los servicios más cerca y sube el valor de la Tasación.

PREGUNTA 10

Incorporación del valor de una reforma a las tasaciones Inmobiliarias

Hay que estudiar cada caso concreto, pero hay que diferenciar entre el coste de la reforma y el valor que aporta al inmueble la reforma realizada.

Vamos a ver dos ejemplos:

1. Reforma que aporta valor: compramos un piso por 100.000€ en condiciones inhabitables y que, por tanto, no tiene mercado. Muchas empresas se dedican a comprar estos inmuebles, lo reforman por 20.000€ y el valor de mercado en lugar de pasar a ser de 120.000€, pasa a ser de 160.000€ porque el inmueble pasa de no tener demanda a tenerla. Es decir, es una reforma que aporta valor.

2. Reforma que no aporta valor: compramos una vivienda que está bien conservada, pero hay cosas en la vivienda que no nos gustan y decidimos reformarla. En la reforma se quitan elementos que sí tienen un valor y estaban considerados en la tasación. Esta reforma no estaría aportando valor a la vivienda, ya que el valor personal que es más estético o superfluo no entra en las tasaciones.

CONCLUSIÓN

¡Nuestra casa vale oro!

A la hora de comprar todos queremos que nuestra casa cueste poco, pero que sea buena y a la hora de vender queremos que nos la tasen cara y poder venderla por lo máximo posible.

Si quieres seguir aprendiendo sobre Tasaciones Inmobiliarias, te recomendamos esta entrevista en la que realizamos a Roberto 15 Preguntas + Casos Prácticos sobre tasar una vivienda

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